O Conselho Executivo concluiu a discussão sobre a proposta de lei intitulada “Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio”.

Actualmente, o regime jurídico relativo à propriedade horizontal e administração de edifícios é regulado pelo Código Civil, cuja vigência já conta com mais de dez anos. Na sequência do desenvolvimento económico e da evolução social de Macau, registou-se não só alteração ao modo de vida dos habitantes, como também influência à administração de edifícios, tendo vindo a trazer novos problemas e disputas relativamente ao actual regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio. Tendo por objectivo adequar ao desenvolvimento social e económico de Macau e resolver os problemas da vida quotidiana dos residentes, torna-se necessário rever e aperfeiçoar o regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio. Para o efeito, o Governo da RAEM efectuou estudos e análises relativos a esta matéria, tendo realizado, em 2013, uma consulta pública. Após uma análise global dos resultados da consulta pública e das várias opiniões, o Governo da RAEM elaborou a presente proposta de lei intitulada “Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio”. Os aspectos essenciais da presente iniciativa legislativa são: 1. Simplificação das formalidades da convocação da assembleia geral do condomínio, a qual passa a ser feita através da afixação da convocatória em substituição do envio de carta registada. 2. De modo a evitar o problema de “dupla ou múltipla administração predial”, qualquer reunião relativa à eleição, substituição ou exoneração de membro da administração, a mesma apenas pode ser convocada após a emissão de certidão para o efeito pelo Instituto de Habitação. 3. Regulamentação detalhada dos procedimentos da reunião da assembleia geral do condomínio para evitar situações irregulares que causam conflitos acerca da validade da deliberação da assembleia geral. 4. Obrigação da pessoa singular ou colectiva que esteja a administrar, de facto, o condomínio de convocar a primeira reunião da assembleia geral do condomínio, quando metade das fracções autónomas estejam alienadas, 30% das fracções autónomas estejam ocupadas ou tenham decorrido 18 meses após a data da emissão da licença de utilização do edifício. 5. Estipulação expressa de que a agenda da primeira reunião da assembleia geral do condomínio passa a incluir necessariamente: a eleição dos membros da administração; a aprovação do orçamento das despesas a efectuar no ano em curso; a aprovação da designação que identifica a administração do condomínio; a aprovação do regulamento inicial do condomínio ou aprovação do procedimento para a respectiva elaboração e aprovação; e a aprovação do valor do contrato do seguro contra o risco de incêndio das partes comuns, no sentido de que os trabalhos concretos da administração possam ser bem executados. 6. Aperfeiçoamento das regras de funcionamento da assembleia geral do condomínio, fazendo um ajuste às maiorias necessárias para se tomar uma deliberação. Para os assuntos correntes, caso o edifício tenha 50 ou mais fracções autónomas, a maioria terá de ser de pelo menos 10% do valor total do condomínio; caso o número de fracções autónomas do edifício seja inferior a 50, a maioria terá de ser de pelo menos 20% do valor total do condomínio. Quanto aos assuntos de maior importância, propõem-se percentuais mais elevados para se tomar uma deliberação, como por exemplo em caso de exoneração de membro da administração ou aprovação de despesas a suportar pelo fundo comum de reserva, a maioria terá de ser de pelo menos 25% do valor total do condomínio; relativamente à autorização e revogação da autorização da afixação de tabuletas ou reclamos são necessários votos que representem mais de metade do valor total do condomínio. 7. Aperfeiçoamento do regime aplicável ao usufrutuário e ao promitente-adquirente de fracção autónoma. Excepto em determinados assuntos em que o direito de voto é exercido exclusivamente pelo proprietário da fracção autónoma, o cumprimento de outros assuntos relacionados com os direitos e deveres do condomínio é exercido pelo usufrutuário ou promitente-adquirente de fracção autónoma. 8. Definição da composição da administração e da sua capacidade para a prática de actos jurídicos, incluindo a elegibilidade, o número, a duração do mandato dos membros e as normas de funcionamento da administração, bem como os actos praticados em representação dos condóminos por parte destes. 9. Clarificação da relação entre a administração e a empresa de prestação de serviços de administração de edifícios e suas responsabilidades. 10. Regulamentação sobre o estabelecimento e a gestão do fundo comum de reserva e do fundo especial, para suportar as despesas imprevistas e eventuais despesas futuras que excedam o valor orçamentado. 11. Regulamentação através de lei avulsa do regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio inserido, actualmente, no Código Civil. 12. Regulamentação da responsabilidade do adquirente do direito de propriedade sobre fracção autónoma pela dívida dos encargos de condomínio dessa mesma fracção autónoma sempre que o registo da dívida seja anterior à sua aquisição, especialmente as despesas de condomínio. Para tal, a administração pode apresentar pedido de registo dos encargos em dívida à Conservatória de Registo Predial e o comprador da fracção autónoma antes da conclusão do contrato de aquisição de imobiliário pode averiguar, através da consulta à situação da fracção autónoma no registo predial, se existem dívidas ou encargos sobre esta. 13. Criação de regras para a afixação de tabuletas ou reclamos. A afixação de tabuletas ou reclamos na fachada do edifício depende de deliberação da assembleia geral do condomínio, tomada por maioria de votos que representem mais de metade do valor total do condomínio. No entanto, não há necessidade de autorização da assembleia geral do condomínio para a afixação, na fachada da fracção autónoma situada no rés-do-chão não destinada a fins habitacionais ou a fins de estacionamento de veículos motorizados, e nas colunas que estão em frente à fachada dessa fracção autónoma, de tabuletas ou reclamos respeitantes à natureza da actividade aí exercida. 14. Regulamentação sobre benfeitorias na fachada da fracção situada no rés-do-chão. As benfeitorias na fachada ou na entrada e na saída própria da fracção autónoma situada no rés-do-chão, não destinada a fins habitacionais ou a fins de estacionamento de veículos motorizados, não necessitam de autorização da assembleia geral do condomínio. 15. Regulamentação sobre obras das partes comuns feitas pelo condómino. O condómino pode levar a efeito obras em partes comuns do condomínio, situadas no interior do edifício, para execução das benfeitorias necessárias ou úteis ao funcionamento e utilização, na sua fracção autónoma, de equipamentos e instalações de água, electricidade, ar condicionado, aquecimento, gás, comunicações e semelhantes, salvo oposição da assembleia geral do condomínio. 16. Clarificação dos deveres dos membros da administração, regulamentando que os membros da administração respondem perante os condóminos pelos danos que lhes causarem, culposamente, com preterição dos seus deveres. 17. Introdução do mecanismo de mediação para a resolução dos litígios de administração. Tendo em vista uma resolução mais rápida e eficiente dos conflitos emergentes das relações do condomínio introduz-se o mecanismo de mediação para a resolução dos litígios de administração, mantendo-se inalterável o mecanismo original de compromisso arbitral.