Um proprietário (Autor) que tinha prometido comprar fracção autónoma no prédio a construir “Pearl Horizon” intentou, junto do Juízo Cível do Tribunal Judicial de Base, acção declarativa com processo ordinário contra o promotor do empreendimento “Pearl Horizon”, ou seja, a Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada (Ré), pedindo a declaração de resolução do contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma nesse prédio que tinha celebrado com a Ré, bem como a condenação desta a devolver-lhe a quantia já paga, acrescida de juros.
O Tribunal Judicial de Base conheceu da causa.
O Juiz Presidente do Tribunal Colectivo indicou que, a resolução do contrato-promessa de compra e venda solicitada pelo Autor tem como fundamento o artigo 431.º, n.º 1 do Código Civil de Macau, o qual prescreve 4 requisitos da resolução contratual: 1) uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar; 2) que lese uma das partes; 3) de forma que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé; 4) sem estar coberta pelos riscos próprios do contrato.
No caso vertente o que ocorreu foi que em Novembro de 2012 o Autor celebrou com a Ré o contrato-promessa de compra e venda, segundo o qual “a fracção autónoma seria entregue 1200 dias de bom tempo após a conclusão da construção da cobertura do primeiro andar”. É grande a incerteza quanto a esse prazo em que o contrato deve ser cumprido. Se considerarmos a indicação feita aos 1200 dias deduzidos de domingos, feriados e dias de chuva, podemos ficcionar que esta referência corresponda a cerca de 4 anos, pelo que, o momento anterior em que se conclui a obra da cobertura do primeiro andar não deveria ser superior a 1 ano, o que nos levaria a considerar razoável que a entrega da fracção autónoma ocorreria num prazo de 5 anos a contar da celebração do contrato em causa. A ser assim, o prédio estaria concluído em finais de 2017. Porém, sem que construção alguma houvesse sido feita, em Janeiro de 2016 foi declarada a caducidade da concessão do terreno pelo Governo.
No entender do Juiz Presidente do Tribunal Colectivo, a caducidade da concessão do terreno e a disputa judicial que dali emerge são sem dúvida algo imprevisível quando se promete comprar ou vender uma fracção autónoma em prédio a edificar. Pelo que, todo o circunstancialismo em causa é, subjectiva e objectivamente, anormal. Por outro lado, passados mais de 5 anos a partir da celebração do contrato-promessa em causa, a situação de construção do prédio continuou igual, isto é, nada havia sido feito. Actualmente, as partes estão a aguardar a decisão final relativamente à acção judicial que a Ré intentou em relação à decisão do Chefe do Executivo que tinha declarado a caducidade da concessão do terreno. Caso venha a reverter-se a situação a favor da Ré no sentido de reaver a concessão do terreno, a construção do prédio nunca se concluirá num prazo inferior a três anos e meio. A grande incerteza que se gerou é por si bastante para se concluir que excede o princípio da boa fé por exigir o promitente comprador que continue a ser vinculado a uma promessa sem a certeza de que venha a acontecer, e lesou os seus interesses na medida em que o impediu de adquirir outra fracção. Finalmente, como resulta das regras da experiência, toda factualidade que envolve esta alteração das circunstâncias não está de forma alguma coberta pelos riscos próprios do contrato. Destarte, deve entender-se estarem verificados os pressupostos do artigo 431.º, n.º 1 do Código Civil no sentido de ser admissível a resolução do contrato com base na alteração das circunstâncias.
A resolução do contrato tem os efeitos da nulidade ou anulabilidade do contrato, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado. A Ré fica obrigada a restituir ao Autor a totalidade da quantia de MOP$2.025.804,00 que este lhe pagou no momento da celebração do contrato-promessa de compra e venda e posteriormente, acrescida dos juros de mora a contar da data de citação da Ré, isto é, dia 5 de Dezembro de 2016. Por se tratar de acto de comércio por banda da Ré, os juros legais devem ser acrescidos da sobretaxa de 2% prevista no artigo 569.º, n.º 2 do Código Comercial.
Pelas razões expostas, o Juízo Cível do Tribunal Judicial de Base julgou a acção do Autor procedente e, em consequência, declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre este e a Ré, condenado a Ré a restituir ao Autor a quantia que recebeu de MOP$2.025.804,00, acrescida dos juros de mora a contar da data de citação da Ré até efectivo e integral pagamento.
Sabe-se que o Juízo Cível do Tribunal Judicial de Base admitiu várias acções declarativas com processo ordinário intentadas por proprietários (Autores) que tinham prometido comprar fracções autónomas no prédio a construir “Pearl Horizon” contra o promotor do empreendimento “Pearl Horizon”, a Sociedade de Importação e Exportação Polytex, Limitada (Ré).
Cfr. a Sentença do Tribunal Judicial de Base, Processo n.º CV1-16-0101-CAO.
Gabinete do Presidente do Tribunal de Última Instância
29/01/2018