O Comissariado contra a Corrupção (CCAC) divulga o Relatório de investigação sobre o projecto de construção do Alto de Coloane, no qual se indica que foram detectadas muitas dúvidas no processo de transição, por via sucessória, da propriedade do terreno do projecto, não se excluindo a possibilidade de alguém ter aproveitado o procedimento judicial para, fingindo tratar-se de descendentes do proprietário do terreno, adquirir, de forma ilegal, o respectivo terreno. Também no procedimento da demarcação do terreno e da emissão da planta cadastral, foram detectados erros notórios e até mesmo situações fraudulentas. O terreno com o número da descrição predial 6150 não se encontra situado no Alto de Coloane, mas sim perto do Largo do Presidente António Ramalho Eanes na vila de Coloane. A área do terreno não é de 53.866 m2, sendo que o mesmo deveria ter, no máximo, apenas algumas centenas de metros quadrados. O lote de terreno onde se localiza actualmente o projecto de construção do Alto de Coloane faz parte dos terrenos do Estado na RAEM, pelo que o Governo da RAEM deve, com recurso aos devidos procedimentos e vias legais, proceder em conformidade com vista a reaver o terreno em causa.
O CCAC recebeu várias queixas em 2016, segundo as quais o projecto de construção do Alto de Coloane teria envolvido questões de alegadas ilegalidades, solicitando assim a intervenção do CCAC. Após uma investigação de mais de um ano, o CCAC deparou-se com muitas dúvidas relacionadas com a propriedade, a localização e a área do lote do terreno daquele projecto. A par disso, a planta de alinhamento do projecto emitida pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (DSSOPT) violou as condicionantes urbanísticas previstas na Circular respectiva.
Dúvidas existentes no procedimento da aquisição da propriedade do terreno
A evolução do direito da propriedade do terreno em causa encontra-se detalhadamente exposta no Relatório. O número da descrição predial do terreno do projecto de construção do Alto de Coloane é 6150. A partir do ano de 1903, o proprietário que constava no registo era Chui Lan. Em Julho de 1991, os residentes de Coloane, Vong Tam Seng e Vong Tak Heng, instauraram, recorrendo ao seu advogado Paulo dos Remédios, junto do Tribunal, um processo de habilitação de herdeiros, alegando que eles eram os únicos herdeiros de Vong Tam Kuong (aliás Choi Lan) e solicitando a sucessão do terreno sob o n.º de descrição 6150.
Em 2 de Abril de 1992, depois de ter ouvido os depoimentos das testemunhas indicadas por Vong Tam Seng e Vong Tak Heng, o juíz proferiu sentença no sentido de que os mesmos seriam os únicos herdeiros de Vong Tam Kuong (aliás Choi Lan). Tendo como fundamento a sentença do Tribunal, Vong Tam Seng e Vong Tak Heng solicitaram junto da Conservatória do Registo Predial a transmissão do terreno sob o n.º de descrição 6150 a seu favor. Assim, Vong Tam Seng e Vong Tak Heng adquiriram, por via sucessória, o direito de propriedade do terreno que originalmente pertencia a Chui Lan.
O CCAC descobriu na investigação que se encontram no processo de habilitação de herdeiros situações de falta de fundamento na apreciação dos factos e é difícil excluir a possibilidade de ter havido aproveitamento dos procedimentos judiciais para, fingindo tratar-se de descendentes do proprietário do terreno, adquirir, de forma ilegal, o respectivo terreno.
Na acção em causa, Vong Tam Seng e Vong Tak Heng não apresentaram ao Tribunal quaisquer documentos que fizessem prova de que Vong Tam Kuong tinha também o nome de Choi Lan. As testemunhas referiram em julgamento que não conheciam o avô deles, sendo que nunca foi provado que Vong Tam Kuong e Choi Lan eram uma e a mesma pessoa. Nos registos de nascimento de Vong Tam Seng e Vong Tak Heng, não existia qualquer registo no sentido de que o avô deles tivesse, a título alternativo, o nome de Choi Lan.
Através da consulta da escritura pública e da “escritura de papel de seda ou《sá-chi-kai》” da altura, o CCAC descobriu que o nome em chinês do Vong Tang Kong é “黃譚光”, e o nome em chinês do Chui Lan é “崔霖”. O facto de uma pessoa com apelido “Vong” ter simultaneamente o apelido “Choi” não corresponde aos hábitos relativos à adopção de apelidos pelos chineses. Mesmo que Vong Tam Kuong tivesse como nome alternativo Choi Lan, não existe nenhum comprovativo de que seja a mesma pessoa que figurava como proprietário no registo predial do terreno, “Chui Lan”.
Segundo os dados do registo de casamento da Conservatória do Registo Civil, a mulher de Vong Tam Seng é “Chau Chu”. No entanto, Vong Tam Seng declarou “Ho Fong Meng” como seu cônjuge na acção judicial. Para além disso, na petição inicial apresentada no Tribunal, Vong Tam Seng e Vong Tak Heng alegaram que Chan Si (陳氏) seria a sua avó, no entanto, de acordo com o registo de nascimento de Vong Tam Seng, a sua avó seria Ho Si (何氏). Entretanto, de acordo com a sentença final do Tribunal, a avó dos dois passou a ser Choi Si (崔氏).
O CCAC considera que o teor das declarações prestadas por Vong Tam Seng e Vong Tak Heng no processo judicial foram desconformes com os dados constantes no registo civil, o que indicia violação da previsão legal, segundo a qual um facto relativo ao estado civil só pode ter por fundamento o registo civil, não podendo ser ilidido por recurso a qualquer outra meio de prova. Apesar de Vong Tam Seng e Vong Tak Heng terem falecido, respectivamente, em 1995 e 1999, o terreno em causa foi vendido pelos mesmos à Sociedade de Investimento Predial e Comercial Chong Fai (Sociedade Chong Fai) em Outubro de 1993, pelo valor de cento e cinquenta milhões de patacas.
Demarcação do terreno e a emissão da planta cadastral
Após a aquisição do direito de propriedade do terreno sob a descrição n.º 6150 por via sucessória, Vong Tam Seng pediu, respectivamente, em 1992 e em 1993, a demarcação do terreno, alegando que o mesmo se situava no Alto de Coloane, numa zona próxima da Estrada do Campo e da Estrada de Seac Pai Van. As alegadas áreas do terreno, indicadas por Vong Tam Seng, eram 111.848 m2 e 57.300 m2, respectivamente. No entanto, devido à falta de quaisquer informações comprovativas, de não constar a área do terreno no registo predial, e da alegada localização do terreno não corresponder obviamente às confrontações que constavam no registo predial, a então Direcção dos Serviços de Cartografia e Cadastro (DSCC) recusou a emissão da planta cadastral.
Em Dezembro de 1993, Vong Tam Seng preencheu, na Delegação de Finanças das Ilhas da Direcção dos Serviços de Finanças (DSF), um impresso de contribuição predial (M/10), declarando que o terreno sob a descrição n.º 6150 tinha uma área de cerca de 56.592 m2. Posteriormente, o seu advogado apresentou ao Tribunal uma certidão de transcrição do referido impresso, solicitando a inserção da área do terreno no documento que constava do processo de habilitação de herdeiros Após o deferimento do juiz ao solicitado, e tendo como fundamento o documento emitido pelo Tribunal, o advogado requereu um averbamento no registo predial referindo ali que “a área era de 56.592 m2”.
Em Julho de 1994, o advogado Paulo dos Remédios preencheu também, na Delegação de Finanças das Ilhas da DSF, um impresso de contribuição predial (M/10), alterando as confrontações originais do terreno que constavam no registo predial para a localização actual do terreno no Alto de Coloane, e pedindo uma certidão de transcrição. Em Agosto de 1994, a Sociedade Chong Fai, que entretanto adquirira o terreno, pediu a demarcação do terreno. A DSCC considerou que as dúvidas existentes anteriormente já tinham sido eliminadas face à descrição da área do terreno no registo predial, e à determinação da localização do terreno através da certidão de transcrição da DSF, pelo que emitiu a planta cadastral do referido terreno.
É referido no relatório do CCAC que, o impresso de contribuição predial (M/10), preenchido pela parte interessada, serve só para efeitos declarativos, nomeadamente para o que se refere à alteração de endereço, sendo que o impresso em si mesmo não tem qualquer efeito probatório. A emissão de uma certidão da transcrição por parte da Delegação de Finanças das Ilhas da DSF afigura-se não só uma prática estranha mas também rara, porque a referida Delegação não possuía, de facto, a capacidade de confirmação da veracidade do teor das declarações, nem a competência para emitir qualquer certidão relativa aos elementos de identificação do bem imóvel.
A Delegação de Finanças das Ilhas da DSF transcreveu, na forma de certidão, o conteúdo preenchido num impresso de declaração, “embrulhando” o conteúdo de uma declaração prestada pela parte interessada como se se tratasse de um documento comprovativo emitido por um serviço público. Foi em conformidade com a certidão da transcrição que o Tribunal aprovou a alteração do documento processual respectivo, e foi segundo este documento do Tribunal que a Conservatória do Registo Predial procedeu ao averbamento no registo. Através desta série de operações de “branqueamento”, a área do terreno, relativamente à qual originalmente não se encontrava qualquer documento comprovativo, foi inserida expressamente no registo predial.
No relatório do CCAC refere-se ainda que, quando a inserção da menção “o terreno tem uma área de cerca de 56.592 m2” no documento processual respectivo foi admitida pelo Tribunal, o valor do terreno declarado pela parte interessada no processo foi de 57.000 patacas. O CCAC considera que, se não for falsa a declaração prestada pela parte interessada, então deve ter havido lapso no valor do terreno declarado, porque não é possível o valor do terreno em Coloane na altura ter um preço tão baixo, concretamente de apenas uma pataca por metro quadrado.
Dúvidas sobre a localização e a área do terreno
Segundo o Relatório do CCAC, de acordo com as informações constantes do registo predial, temos a Estrada do Campo na parte leste e na parte norte do terreno descrito sob o n.º 6150, pelo que se infere que o aludido terreno se deve situar na Estrada do Campo, perto da zona onde se situam actualmente o Posto de Saúde de Coloane e a Escola Superior das Forças de Segurança, e não na actual localização no Alto de Coloane, na medida em que a Estrada do Campo se encontra situada a oeste e a sul do projecto de construção do Alto de Coloane.
As confrontações do terreno constantes do registo predial são as provas mais cruciais e mais fortes para determinação da localização real do terreno: o lado norte e o lado leste é a Estrada do Campo, o lado sul é Casa n.º 2, e o lado oeste é o Beco da Porta. Se for possível determinar a localização concreta do Beco da Porta, poder-se-á determinar também a localização correcta do terreno através do ponto de intersecção entre a Estrada do Campo e o Beco da Porta.
Embora seja difícil encontrar qualquer simbolização relativa ao Beco da Porta nos dados constantes do mapa de Coloane actualmente existente, o certo é que de acordo com os dados dos censos realizados em 31 de Dezembro de 1878 e publicados no《Boletim Oficial do Governo》da época da administração portuguesa, existiam nessa altura habitações e residentes no “Beco da Porta”. Pelo menos, isto mostra que existia ainda, em 1903, o “Beco da Porta” na altura da aquisição do terreno e de uma habitação por Choi Lam.
Foi verificado na investigação levada a cabo pelo CCAC que, aquando da aquisição, em 1903, do terreno da Estrada do Campo por Choi Lam, este último adquiriu igualmente três habitações situadas na Rua dos Negociantes na vila de Coloane. De acordo com a escritura pública da altura, as confrontações relativas a uma dessas habitações com número policial 40 da Rua dos Negociantes eram as seguintes: a norte encontrava-se o “Beco da Porta”, a sul a habitação n.º 38 da Rua dos Negociantes, a leste a Estrada do Campo, e a oeste a Rua dos Negociantes. Isso demonstra que o “Beco da Porta” se situa no extremo sul da Estrada do Campo, perto da Rua dos Negociantes, e o terreno sob a descrição n.º 6150 também se situa nesta localização.
No entanto, a planta cadastral mostra que o terreno sob a descrição n.º 6150 se situa no Alto de Coloane a norte da Estrada do Campo. No relatório do CCAC refere-se que, em Julho de 1994, quando o advogado Paulo dos Remédios preencheu as “confrontações” originais do terreno no impresso de contribuição predial, intencionalmente ou não, mudou inesperadamente a localização do terreno, passando a referir que “a nordeste situa-se a Estrada do Campo” para “a noroeste situa-se a Estrada do Campo”. Apesar de a diferença ser de uma só palavra, “leste” e “oeste”, produziu o efeito de que, na prática, o terreno teria “atravessado” a Estrada do Campo e “transferido-se” para o Alto de Coloane.
O advogado Paulo dos Remédios actualizou, naquele impresso, as confrontações do terreno como sendo: o lado noroeste a Estrada do Campo e a Estrada de Seac Pai Van, o lado sudeste a Estrada Militar, e o lado nordeste o Parque de Seac Pai Van e a Aldeia da Esperança, desaparecendo a “Casa n.º 2” e o “Beco da Porta” que constavam no registo predial, porque, mesmo hoje em dia, o terreno do Alto de Coloane encontra-se despovoado, sendo por isso impossível afirmar ter existido ali qualquer via e, por outro lado a Estrada de Seac Pai Van e o Parque de Seac Pai Van viriam apenas a ser abertos e construídos mais tarde.
De acordo com as informações providenciadas pelo Instituto Cultural ao CCAC, a casamata militar sita no terreno do projecto de construção do Alto de Coloane era uma instalação militar auxiliar da Fortaleza de Coloane construída em 1884, e já devia existir em 1903, ano em que Choi Lam adquiriu o terreno da Estrada do Campo. Se o terreno adquirido, na altura, pelo Choi Lam se localizasse mesmo no terreno do Alto de Coloane, isto significa que a construção da casamata, quer antes daquela aquisição quer depois da mesma, não faria sentido.
No relatório do CCAC refere-se que, não foi indicada a área do terreno da Estrada do Campo no registo predial feito em 1903, todavia, pode-se estimar aproximadamente através da análise de outras compras e vendas de imóveis feitas no mesmo período. Na altura, Choi Lam adquiriu aquele terreno pelo preço de 300 patacas, simultaneamente, o mesmo adquiriu outra habitação com os números policiais 32-34 da Rua dos Negociantes pelo mesmo preço. Em 1923, a referida habitação foi vendida, e segundo o registo predial, a mesma tinha uma área de 252 m2, pelo que, se pode concluir que a área do terreno da Estrada do Campo não poderia ter 56.592 m2.
Violação de Circulares na emissão da planta de alinhamento do projecto de construção
Em Agosto de 1999, os serviços de obras públicas emitiram uma planta de alinhamento do terreno sob a descrição n.º 6150 em resposta ao pedido da Sociedade Chong Fai, nos termos da qual o titular do terreno podia apenas construir, ao longo da Estrada do Campo e da Estrada de Seac Pai Van, edifícios de 7 pisos com uma altura até 20,5 metros, e com uma cota altimétrica máxima que não podia exceder 33,4 metros. Para além disso, o terreno sito no Alto de Coloane, com a área de vinte e tal mil metros quadrados, próximo da Estrada do Alto de Coloane e da Estrada Militar, foi classificado como zona de proibição de construção destinada a espaços verdes, não podendo assim escavar uma grande parte das colinas no âmbito da construção.
Em Maio de 2004, a Win Loyal Development Limited (Sociedade Win Loyal) e a Sociedade Chong Fai assinaram em Macau uma escritura de compra e venda, tendo a primeira adquirido o referido terreno pelo valor de 88 milhões de dólares de Hong Kong e requerido a emissão de nova planta de alinhamento em Março de 2009. De acordo com o plano de estudo preliminar do desenvolvimento do terreno apresentado pela Sociedade Win Loyal, a mesma tencionava construir 9 blocos de vivendas com 22 metros de altura e 9 blocos de edifícios destinados a habitação com 115 metros (37 pisos) de altura.
Em Dezembro de 2009, a DSSOPT emitiu uma planta de alinhamento, tendo fixado o índice de utilização do solo em 5 e dividido o referido lote de terreno em três partes nos seguintes termos: a altura máxima permitida dos edifícios sitos perto da Estrada de Seac Pai Van foi fixada na cota altimétrica de 80 metros; a parte do lote do terreno perto da Estrada do Campo estava na área de intervenção da Circular n.º 01/DSSOPT/2009 e assim sendo a altura máxima permitida para a construção de edificios era limitada a 8,9 metros; no lote do terreno sito no Alto de Coloane, perto da Estrada do Alto de Coloane e da Estrada Militar só podiam ser construídas vivendas com altura de 9 metros sendo as áreas envolventes destinadas à construção de zonas verdes.
Em Março de 2010, a Sociedade Win Loyal pediu novamente a emissão de nova planta de alinhamento, solicitando que se aligeirassem as exigências das condicionantes urbanísticas, nomeadamente que a altura máxima permitida dos edifícios fosse fixada na cota altimétrica até 198 metros, permitindo a construção de edifícios com 63 pisos, e que o índice de utilização do solo, fixado no valor de 5, fosse substituído pelo índice líquido de utilização do solo de 9.
Em Abril de 2011, a DSSOPT emitiu uma nova planta de alinhamento, sendo que o controlo da altura das edificações deixou de ser efectuado em função das configurações e da divisão por zonas do terreno, passando a cota altimétrica para a altura máxima permitida de todos os edifícios a ser fixada em 100 metros, e o índice líquido de utilização fixado em 8, o que corresponde aproximadamente ao valor 12 do índice de utilização do solo. Nos termos do anteprojecto da obra de construção apresentado pela Sociedade Win Loyal com base nessa planta de alinhamento, o projecto abrangia uma área de 48.868 m2, a área bruta de construção global era de 668.741 m2, e previa a construção de 13 torres com um máximo de 33 pisos.
O CCAC considera que, a parte do extremo sul do terreno do projecto de construção do Alto de Coloane, perto da Estrada do Campo, se encontrava abrangida pelo âmbito de planeamento da Circular n.º 01/DSSOPT/2009, devendo assim a altura máxima permitida dos edifícios ser de 8,9 metros, no entanto, de acordo com a planta de alinhamento emitida pela DSSOPT, a altura máxima permitida dos edifícios em causa foi fixada em 100 metros, violando assim, de forma notória, as condições impostas pela referida Circular.
É referido no relatório do CCAC que, se, em relação ao terreno do projecto de construção do Alto de Coloane, não existissem problemas relacionados com a sua propriedade, localização, área, etc., então o proprietário poderia requerer a emissão de uma nova planta de condições urbanísticas ao abrigo da “Lei do planeamento urbanístico” e iniciar os subsequentes procedimentos de autorização. No entanto, atendendo a que aquele lote de terreno é um terreno do Estado, então a questão da validade da respectiva planta de alinhamento torna-se um problema secundário.
Falta de fundamentos legais na avaliação relativamente ao impacto ambiental e aos espaços verdes
Em relação ao programa de construção do terreno apresentado pela Sociedade Win Loyal em Março de 2009, que visava a construção de 9 blocos de vivendas com 22 metros de altura e de 9 blocos de edifícios destinados a habitação com 115 metros de altura, a Direcção dos Serviços de Protecção Ambiental (DSPA) considerou que, “devido a que o desenvolvimento do projecto poderá provocar a escavação de grande parte das colinas, a perda dos espaços verdes e a destruição da função das colinas relativamente ao filtro de contaminantes, sugere-se uma nova avaliação, relativamente ao nível do impacto no ambiente ecológico resultante da execução da obra”.
O Instituto para os Assuntos Cívicos e Municipais (IACM) considerou que: “Para que tenha lugar a aquisição do terreno plano, é necessário escavar as colinas, o que poderá provocar grandes danos na estrutura das colinas e na vegetação, resultando na perda de uma grande dimensão do espaço verde, sendo as colinas escavadas substituídas por taludes de betão”, e que “A Ilha de Coloane tem sido sempre o local principal onde se situa a floresta de Macau, pelo que é necessário analisar de forma cautelosa se o desenvolvimento deste projecto é contrário ao planeamento urbanístico ou não”.
Apesar de a DSPA e o IACM se mostrarem preocupados com o possível impacto resultante da escavação de grande parte das colinas do Alto de Coloane para a construção de edifícios altos, ainda assim, de acordo com a planta de alinhamento emitida pela DSSOPT, a altura dos 13 edifícios foi fixada na cota altimétrica de 100 metros. Em Fevereiro de 2013, a Sociedade Win Loyal apresentou, junto da DSSOPT, os relatórios de avaliação relativos ao impacto ambiental e à paisagem arquitectónica. Desde então, a DSPA e o IACM emitiram propostas de alteração aos conteúdos daqueles relatórios, mas finalmente, acabaram por aceitar os mesmos relativamente ao impacto ambiental, à paisagem e aos espaços verdes daquele projecto de construção.
Constactou-se na investigação levada a cabo pelo CCAC que, quer a avaliação realizada pela DSPA, quer a avaliação do IACM relativas ao referido projecto de construção do Alto de Coloane, não se encontram sujeitas a nenhuma regulamentação jurídica concreta, existindo para esse efeito apenas um conjunto de instruções emitidas pelos serviços públicos. Atendendo a que os serviços referidos não possuem as respectivas competências legais, as opiniões técnicas emitidas sobre a protecção ambiental, a paisagem e os espaços verdes, entre outras, não têm força vinculativa em relação ao pedido do projecto de construção e ao procedimento de autorização instruído pela DSSOPT. Em relação à implementação de facto por parte do promotor, das condições definidas, e aceites pelo mesmo, nos relatórios profissionais, nomeadamente no que respeita à avaliação do impacto ambiental, é necessário ter em consideração que o pessoal daqueles serviços não podia entrar no terreno em causa para realizar inspecções ou confirmações in loco, podendo apenas realizar avaliações com base nos elementos providenciados pelo promotor.
Conclusões e sugestões apresentadas no relatório do CCAC
Nas suas conclusões o CCAC considera que, o terreno descrito sob o n.º 6150 não se encontra situado no Alto de Coloane ao pé da Estrada do Campo e da Estrada de Seac Pai Van, mas sim perto do Largo do Presidente António Ramalho Eanes na vila de Coloane; a área em questão não é de 53.866 m2, sendo que o mesmo deve ter, no máximo, apenas algumas centenas de metros quadrados.
Tendo em conta que os dados que serviram como base para a demarcação do terreno estão em desconformidade manifesta com a realidade, o acto administrativo de reconhecimento da demarcação do terreno é desprovido de fundamentos de facto, a planta cadastral emitida pela DSCC é inválida, sendo que as plantas de alinhamento requeridas e os anteprojectos do plano de obras aprovados com base naquelas informações cadastrais são igualmente inválidos. A planta de alinhamento do projecto de construção do Alto de Coloane violou as condicionantes urbanísticas impostas pela Circular respectiva, pelo que a DSSOPT deve indeferir o pedido de aprovação do projecto em causa.
Por último, o CCAC considera que o actual lote de terreno onde se encontra localizado o projecto de construção do Alto de Coloane deve ser terreno vago e não se encontra registado na Conservatória do Registo Predial, e de acordo com o artigo 7.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, o referido terreno faz parte dos terrenos do Estado, pelo que o CCAC sugere que o Governo da RAEM recorra aos devidos procedimentos e vias legais, com vista a reaver o terreno em causa.
O Relatório já foi submetido ao Chefe do Executivo para efeitos de referência. O texto integral encontra-se disponível para download na página electrónica do CCAC.