A e B são sociedades comerciais licenciadas para o exercício da actividade de mediação imobiliária. B celebrou com a proprietária dum edifício novo um contrato, pelo qual B passou a proceder à promoção da venda das fracções autónomas do edifício, tendo também a faculdade de efectuar essa promoção com a colaboração de outros mediadores imobiliários. Por isso, no dia 25 de Outubro de 2016, B celebrou com A um contrato onde se incluía tal prestação de serviço. No âmbito deste contrato, A pagou a B o montante de HKD$5.000.000,00 a título de antecipação de caução. Em 1 de Novembro de 2016, A e B celebraram 24 contratos (um contrato por cada uma fracção autónoma) em substituição do anterior acordo, e para o efeito, A pagou a B outra caução no valor de HKD$11.308.840,00, totalizando o valor de HKD$16.308.840,00. Ficou acordado que se a venda das 24 fracções não estivesse concluída em 5 de Dezembro de 2016, teria A de pagar um outro montante de HKD$16.308.840,00 a título de 2.ª caução. Até 2 de Novembro de 2016, A promoveu a venda de 7 fracções. De 3 a 17 de Novembro do mesmo ano, A foi proibida por B de aceder ao edifício em causa. No dia 24 do mesmo mês, A promoveu a venda de uma outra fracção, e nos dias 25 a 27 do mesmo mês, organizou visitas para promover a venda de fracções. Em 5 de Dezembro de 2016, A não procedeu ao acordado pagamento da 2.ª caução. B interpelou A por duas vezes para pagar a referida caução, o que A ignorou, e em consequência, B confiscou as cauções pagas por A. No entendimento de A, esta foi proibida por B de entrar no edifício em causa para visitar as fracções com os clientes no aludido período, acto esse que bastaria para constituir incumprimento da obrigação, bem como motivo para a resolução do contrato de mediação e de colaboração celebrado entre as duas partes, pelo que A propôs, no Tribunal Judicial de Base, acção declarativa com processo comum contra B, pedindo a resolução dos contratos celebrados com B, com a sua condenação no pagamento a seu favor da quantia de HKD$32.617.680,00 (equivalente ao dobro das cauções pagas), acrescida de juros correspondentes. O TJB julgou improcedente a acção de A. Inconformada com o decidido, A recorreu para o Tribunal de Segunda Instância, que por sua vez, negou provimento ao recurso. E dessa decisão do TSI foi interposto recurso, por parte de A, para o Tribunal de Última Instância.
O Tribunal Colectivo do TUI conheceu do caso.
Indicou o Tribunal Colectivo que, in casu, a situação da proibição de acesso ao prédio para promover a venda de fracções, ainda que muito possivelmente prejudicial aos interesses de A, foi apenas temporária, uma vez que no dia 18 de Novembro de 2016, já lhe foi permitida a entrada no edifício. O acto de B constituiu mora no cumprimento conforme o n.º 2 do art.º 793.º do Código Civil, no entanto, a partir de 18 de Novembro, B já deixou A entrar no prédio para promover a venda de fracções, o que mostra que B já terminava a mora e estava a cumprir a sua obrigação contratual. Por outro lado, depois de lhe ser permitido o acesso, A continuou a promover a venda de fracções, agindo como se nada tivesse sucedido e como se o acordado se mantivesse na íntegra válido e eficaz. Daí que, na altura, A ainda queria dar continuidade ao cumprimento dos contratos, e não perdeu o interesse que tinha na prestação pela mora no cumprimento por parte de B, nem tão pouco este interpelou A fixando-lhe um prazo para a realização da prestação nos termos do art.º 797.º do Código Civil, pelo que não ocorreu o “incumprimento definitivo” pretendido por A. O Tribunal Colectivo entendeu que, não tendo havido o “incumprimento definitivo”, e não tendo sido verificados os legais pressupostos previstos no art.º 790.º do Código Civil, não há motivos para a resolução, pretendida por A, dos contratos com B celebrados com a sua condenação nos pagamentos nos termos peticionados. Por fim, o Tribunal Colectivo indicou que, a “mora”, com a proibição de acesso temporário de A ao prédio, ter-lhe-á sido muito possivelmente prejudicial, mas provados não estão quaisquer prejuízos, com eventuais vendas ou projectos de vendas frustrados. Por não ficarem provados os prejuízos, não resta outra alternativa senão indeferir os pedidos de A.
Pelo exposto, acordaram no Tribunal Colectivo do TUI em negar provimento ao recurso.
Cfr. Acórdão do Tribunal de Última Instância, no Processo n.º 125/2021.