Consulta pública sobre a Lei da actividade comercial de administração de condomínios

Sumário

Macau tem assistido a um desenvolvimento rápido de economia e de mercado imobiliário, esse desenvolvimento verifica-se no aumento significativo do número de edifícios construídos, em regime de propriedade horizontal. A administração dos edifícios altos foi basicamente adjudicada às empresas de administração de propriedades. Deste modo, tendo como referência os regimes jurídicos de outros países ou regiões, em que o exercício da actividade das empresas de administração de condomínios se encontra regulamentado, o IH realizou, em 2008, uma consulta sobre o Regime Jurídico do Exercício da Actividade de Administração de Edifícios e da Profissão de Pessoal Administrativo, para recolher as opiniões da sociedade e consultar as opiniões do sector e das respectivas associações no ano seguinte.

Licenças de empresa e de director técnico

Tendo em conta que já passou algum tempo após a realização da respectiva consulta, uma mudança acentuada se verificou na sociedade e no sector, assim como a revisão do projecto do Regime Jurídico da Administração das Partes Comuns do Condomínio já está na fase do processo legislativo, pelo que, no documento de consulta sobre a Lei da Actividade Comercial de Administração de Condomínios, foi proposta a elaboração do regime para a concessão da licença de empresa de administração de condomínios e da licença de director técnico. Depois da entrada em vigor da lei, qualquer indivíduo que pretenda exercer a actividade comercial de administração de condomínios ou exercer a profissão de director técnico, deve ser titular da licença de empresa de administração de condomínios (sociedade comercial ou empresário comercial, pessoa singular) ou da licença de director técnico. O projecto regula ainda os requisitos para a concessão e a renovação da licença.

Obrigações da empresa e do director técnico

Segundo a proposta do documento de consulta, as principais obrigações da empresa de administração de condomínios são: (1) convocar a primeira reunião da assembleia geral do condomínio, nos termos da lei; (2) disponibilizar para consulta, sempre que solicitado por qualquer dos condóminos, a documentação relativa ao condomínio dentro do prazo fixado; (3) conservar actualizado um arquivo de todos os contratos de administração de condomínios, por si celebrados; (4) garantir que a administração de condomínios esteja num estado de continuidade; (5) prestar as contas e orçamento das despesas e receitas, nos termos previstos no Código Civil; (6) praticar os actos necessários à sua conservação; (7) sujeitar-se à fiscalização dos serviços competentes; (8) assegurar a participação do director técnico, durante o exercício da actividade de administração de condomínios.
Em relação às principais obrigações do director técnico, propõe-se uma colaboração com a empresa de administração de condomínios a que está subordinado, no cumprimento das obrigações no exercício da sua actividade, e a comunicação à empresa de administração de condomínios a que está subordinado sobre a alteração verificada quanto ao cumprimento dos requisitos para o exercício da actividade, no prazo de dez dias a contar da data da alteração.

Classificação das empresas e capital social

A fim de garantir o funcionamento normal das empresas de administração de condomínios (sociedades comerciais), no documento de consulta, ainda se propõe que, após a análise dos respectivos regimes das regiões vizinhas e de Macau, seja fixado um determinado valor do capital social, e que as empresas de administração de condomínios (sociedades comerciais) sejam classificadas em três grupos de acordo com o valor do capital social e outra condição relacionada com a dimensão das empresas:
Grupo A: quando o número de fracções a administrar for igual ou superior a cinco mil, não podendo o valor do capital social ser inferior a três milhões de patacas;
Grupo B: quando o número de fracções a administrar for superior a mil e duzentas fracções e inferior a cinco mil fracções, não podendo o valor do capital social ser inferior a um milhão de patacas;
Grupo C: quando o número de fracções a administrar for igual ou inferior a mil e duzentas, não podendo o valor do capital social ser inferior a trezentas mil patacas.
Simultaneamente, as empresas acima mencionadas devem prestar cauções. Antes de prestar os seus serviços, as respectivas empresas devem celebrar um contrato de administração de condomínios com o cliente. O cancelamento da licença da empresa de administração de condomínios por incumprimento das obrigações da sua administração, determina a perda integral da caução prestada. De acordo com a proposta do documento de consulta, caso verifique a violação, serão aplicadas sanções diferentes à empresa de administração de condomínios ou ao director técnico, tais como a multa, a interdição do exercício da actividade e a suspensão da licença do exercício da actividade.

Disposições Transitórias

Relativamente às disposições transitórias, ainda se propõe no documento de consulta que as entidades ou os indivíduos que exerçam a actividade de administração de condomínios na qualidade semelhante à de empresa de administração de condomínios ou director técnico, antes da data da entrada em vigor da lei, poderá requerer aos serviços competentes a concessão de licença provisória, com o prazo de validade de três anos. Durante o período de transição, as empresas acima referidas podem ser dispensadas dos requisitos de capital social, director técnico, caução, seguro de responsabilidade civil e outros requisitos. Findo o período de transição ou prazo de validade da licença provisória, todas as empresas e os directores técnicos que exerçam a actividade de administração de condomínios serão obrigados a obter a licença correspondente, sob a pena de constituir a infracção e ter que assumir a correspondente responsabilidade jurídica.