Perguntas frequentes
- Quando entra em vigor a “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”? Após a entrada em vigor da referida Lei, quem não for titular de licença de actividade comercial de administração de condomínios pode exercer a respectiva actividade?
- No caso de a administração do condomínio caber à própria assembleia geral do condomínio ou a administração eleita por esta assembleia geral, é necessário que esta seja titular de licença de actividade comercial de administração de condomínios?
- Como se pode saber se um empresário de administração de condomínios é titular de uma licença válida e obter informações sobre o director técnico da empresa de administração em causa, etc?
- Pode uma sociedade estrangeira criar representação permanente em Macau para solicitar a licença de actividade comercial de administração de condomínios? Assim, está preenchido o requisito previsto no n.º 2 do artigo 4.º (Requisitos para a concessão e renovação da licença) da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”?
- É preciso ter um director técnico para cada condomínio?
- O empresário de administração de condomínios pode contratar mais do que um director técnico?
- Quem é responsável pela verificação das qualificações do director técnico e quem emite o seu cartão de identificação?
- Após a entrada em vigor da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso se registe uma alteração dos requisitos para a concessão ou renovação da licença, é preciso comunicar ao Instituto de Habitação?
- O empresário de administração de condomínios tem de cooperar com o pessoal do Instituto de Habitação no acesso às instalações relacionadas com a actividade e às partes comuns dos edifícios por si administrados?
- Se o Instituto de Habitação exigir a exibição de documento e o empresário de administração de condomínios não o conseguir exibir in loco, tal considera-se ilegal/uma situação de incumprimento?
- Como é que um empresário de administração de condomínios pode identificar o pessoal do Instituto de Habitação quando no desempenho das suas funções de fiscalização estipuladas pela Lei da actividade comercial de administração de condomínios?
- Quais são as formas de prestação da caução para o requerimento da licença de actividade comercial de administração de condomínios? Existem disposições sobre os respectivos prazos de garantia, os modelos ou as cláusulas em relação à referida caução?
- A licença da actividade comercial de administração de condomínios é válida por três anos. Será permitido que a vigência do contrato de administração de edifício ultrapasse o prazo de validade da licença?
- Após a entrada em vigor da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso o empresário de administração de condomínios não tenha convocado, nos termos da lei, a primeira reunião da assembleia geral do condomínio que administra, quando é que o titular da licença de actividade comercial de administração de condomínios deve convocar a 1.ª reunião da assembleia geral do condomínio?
- Quais são as especificações constantes da Lei da actividade comercial de administração de condomínios que regulam a cessação do contrato de administração de condomínio ou a cessação dos serviços de administração, a saída do empresário de administração de condomínios, e a entrega da documentação de administração, nomeadamente as contas e os saldos do fundo comum de reserva?
- Quais são os meios disponibilizados para apresentar denúncia sobre os actos que violam a “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” e para tal é necessário apresentar provas ou outros documentos com efeitos comprovativos nos termos legais?
- Quais são os meios de consulta disponibilizados para quem tiver outras perguntas sobre a “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”?
1. Quando entra em vigor a “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”? Após a entrada em vigor da referida Lei, quem não for titular de licença de actividade comercial de administração de condomínios pode exercer a respectiva actividade?
A “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” entra em vigor a 22 de Agosto de 2018. Segundo o n.º 1 do artigo 24.º desta lei, quem exercer a actividade comercial de administração de condomínios sem ser titular de licença válida, será sancionado com multa de 50 000 a 500 000 patacas.
2. No caso de a administração do condomínio caber à própria assembleia geral do condomínio ou a administração eleita por esta assembleia geral, é necessário que esta seja titular de licença de actividade comercial de administração de condomínios?
Quando a administração do condomínio é assumida pela própria assembleia geral do condomínio (assembleia de condóminos) ou a administração eleita por esta assembleia geral, especialmente na modalidade em que a assembleia geral do condomínio ou administração procede à contratação directa de trabalhadores para assegurar a gestão, estamos perante um tipo de administração sem natureza comercial, portanto, não é necessário requerer a licença para efeitos de fiscalização.
3. Como se pode saber se um empresário de administração de condomínios é titular de uma licença válida e obter informações sobre o director técnico da empresa de administração em causa, etc?
O Instituto de Habitação publicará, na sua página electrónica, a lista das empresas titulares de licença de actividade comercial de administração de condomínios, incluindo informação sobre a firma do empresário, dos directores técnicos relacionados com a emissão da licença da actividade e o número e prazo de validade da licença, informações que serão actualizadas atempadamente.
4. Pode uma sociedade estrangeira criar representação permanente em Macau para solicitar a licença de actividade comercial de administração de condomínios? Assim, está preenchido o requisito previsto no n.º 2 do artigo 4.º (Requisitos para a concessão e renovação da licença) da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”?
A alínea 1) do n.º 2 do artigo 4.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” prevê o seguinte: “2. Tratando-se de sociedade comercial, a concessão e a renovação da licença de actividade comercial de administração de condomínios dependem do preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos, 1) Ter a sua sede na RAEM”; de acordo com as leis da RAEM, para ser concedida a respectiva licença, uma sociedade comercial constituída e registada na RAEM, terá de possuir firma, objecto social, membros do órgão de administração e uma sede na RAEM, pelo que a criação de um escritório de representação permanente de uma sociedade estrangeira na RAEM não cumpre os requisitos para a emissão da licença relevante.
5. É preciso ter um director técnico para cada condomínio?
Não. De acordo com a alínea 1) do n.º 1 e a alínea 4) do n.º 2, ambos do artigo 4.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios deve ter, pelo menos, um director técnico que preencha os requisitos legais para o exercício de funções. Todavia, a lei não prevê a necessidade de ter um director técnico para cada condomínio.
6. O empresário de administração de condomínios pode contratar mais do que um director técnico?
De acordo com a alínea 1) do n.º 1 e a alínea 4) do n.º 2 do artigo 4.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios deve ter, pelo menos, um director técnico que preencha os requisitos legais para o exercício de funções. A mesma lei não estabelece restrições relativamente à quantidade de directores técnicos contratados, pelo que pode contratar mais do que um director técnico.
7. Quem é responsável pela verificação das qualificações do director técnico e quem emite o seu cartão de identificação?
O Instituto de Habilitação apenas procede à verificação das qualificações dos directores técnicos que sejam necessárias para a emissão das licenças. Quanto às demais qualificações dos directores técnicos, a verificação das mesmas e os trabalhos diários são da responsabilidade do empresário.
De acordo com o artigo 13.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, a emissão do cartão de identificação do director técnico é da competência do empresário de administração de condomínios ao qual está subordinado, devendo constar do cartão de identificação o nome do director técnico, o nome e o número da licença do empresário de administração de condomínios a que está subordinado e uma fotografia do titular do cartão; e para efeitos da concessão de cartão de identificação, o empresário de administração de condomínios deve proceder à verificação do preenchimento dos requisitos para o exercício de funções do director técnico, sob pena de multa de 5 000 a 100 000 patacas.
8. Após a entrada em vigor da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso se registe uma alteração dos requisitos para a concessão ou renovação da licença, é preciso comunicar ao Instituto de Habitação?
De acordo com a alínea 3) do n.º 1 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, quando se registar qualquer alteração dos requisitos para a concessão ou renovação da licença, o empresário de administração de condomínios é obrigado a comunicar ao Instituto de Habitação, no prazo de 30 dias a contar da data da sua ocorrência, sob pena de multa de 15 000 a 150 000 patacas.
9. O empresário de administração de condomínios tem de cooperar com o pessoal do Instituto de Habitação no acesso às instalações relacionadas com a actividade e às partes comuns dos edifícios por si administrados?
De acordo com o n.º 3 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios é obrigado a prestar a colaboração necessária ao Instituto de Habitação no exercício de funções de fiscalização, permitindo ao pessoal deste o acesso às instalações empresariais e às partes comuns dos condomínios por si administrados, bem como disponibilizando a documentação e informação relevante. A violação do disposto acima referido constitui um crime de desobediência simples.
10. Se o Instituto de Habitação exigir a exibição de documento e o empresário de administração de condomínios não o conseguir exibir in loco, tal considera-se ilegal/uma situação de incumprimento?
De acordo com a alínea 2) do n.º 2 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios é obrigado a prestar, no prazo indicado pelo Instituo de Habitação, toda a informação relacionada com o cumprimento das obrigações previstas na presente lei e no diploma complementar; caso contrário, é sancionado com multa de 15 000 a 150 000 patacas. Além disso, de acordo com o n.º 3 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso o pessoal do Instituto de Habitação exija ao empresário de administração de condomínios a disponibilização de toda a documentação e informação importante relacionada com o condomínio, nomeadamente utilização das instalações comuns, segurança pública, saúde pública e operações financeiras, o empresário é obrigado a prestar colaboração, sob pena de a recusa constituir crime de desobediência simples.
11. Como é que um empresário de administração de condomínios pode identificar o pessoal do Instituto de Habitação quando no desempenho das suas funções de fiscalização estipuladas pela Lei da actividade comercial de administração de condomínios?
De acordo com o artigo 22.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” e com o Despacho do Chefe do Executivo n.º 23/2018, o pessoal do Instituto Habitação, no exercício de funções de fiscalização, é obrigado a ter na sua posse o cartão de identificação de fiscalização da actividade comercial de administração de condomínios, gozando de poderes de autoridade pública. Se uma pessoa se intitular funcionário do Instituto de Habitação sem exibir o referido cartão de identificação, o empresário de administração de condomínios pode recusar-lhe o acesso ao edifício.
12. Quais são as formas de prestação da caução para o requerimento da licença de actividade comercial de administração de condomínios? Existem disposições sobre os respectivos prazos de garantia, os modelos ou as cláusulas em relação à referida caução?
De acordo com o artigo 16.º (Forma de prestação da caução) da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, a caução pode ser prestada por depósito em numerário, por garantia bancária ou por seguro-caução e não podem ser sujeitos a condição. Na ausência de qualquer circunstância que resulte na perda da garantia, esta permanecerá válida por três meses após a suspensão ou cessação da actividade de administração do edifício. Os modelos da guia de depósito e da garantia bancária foram aprovados pelo Despacho do Instituto de Habitação n.º 5/IH/2018 e os respectivos modelos podem ser descarregados na página electrónica do Instituto. É necessário estar atento e verificar se a companhia que presta esse seguro-caução possui a respectiva autorização.
Para efeitos de referência, pode consultar as informações, sobre os produtos de seguros, disponibilizadas na página electrónica da Autoridade Monetária de Macau: http://www.amcm.gov.mo/zh/insurance-sector/insurance-products-and-private-pension-funds
13. A licença da actividade comercial de administração de condomínios é válida por três anos. Será permitido que a vigência do contrato de administração de edifício ultrapasse o prazo de validade da licença?
A “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” não regula a forma e o conteúdo do contrato, devendo o seu prazo de vigência ser negociado entre o empresário de administração de condomínios e a assembleia geral do condomínio ou administração.
14. Após a entrada em vigor da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso o empresário de administração de condomínios não tenha convocado, nos termos da lei, a primeira reunião da assembleia geral do condomínio que administra, quando é que o titular da licença de actividade comercial de administração de condomínios deve convocar a 1.ª reunião da assembleia geral do condomínio?
De acordo com o artigo 42.º da“Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso o empresário de administração de condomínios, que já se encontrava a administrar o edifício antes da entrada em vigor da“Lei da actividade comercial de administração de condomínios”（22 de Agosto de 2018）, não tenha convocado ainda, nos termos da lei, a primeira reunião da assembleia geral do condomínio que administra, deve proceder à convocação da assembleia no prazo de três anos a contar da data da entrada em vigor da referida lei. Além disso, nos termos da alínea 1) do n.º 1 do artigo 19.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios que só tenha começado a administrar o edifício após a entrada em vigor da referida lei（22 de Agosto de 2018）, deve convocar, nos termos da lei, a primeira reunião da assembleia geral do condomínio, quando se verifique qualquer uma das situações previstas no artigo 23.º do“Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio”.
15. Quais são as especificações constantes da Lei da actividade comercial de administração de condomínios que regulam a cessação do contrato de administração de condomínio ou a cessação dos serviços de administração, a saída do empresário de administração de condomínios, e a entrega da documentação de administração, nomeadamente as contas e os saldos do fundo comum de reserva?
A alínea 8) do n.º 1.º do artigo 19.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” prevê o seguinte: em caso de cessação do contrato de administração de condomínio ou de cessação dos serviços de administração, de cessação da actividade comercial de administração de condomínios, de suspensão ou cancelamento da licença de actividade comercial de administração de condomínios, o empresário de administração de retirar-se do condomínio que administra e entregar, no prazo de 30 dias, a contar da data de cessação, à assembleia geral de condomínio ou à administração ou aos seus representantes, os serviços de administração e a documentação relativa ao condomínio que esteja confiada à sua guarda, designadamente, a declaração das dívidas dos condóminos ou de terceiros ao condomínio reportada à data da cessação da actividade. Caso contrário, será aplicada multa de 15 000 a 150 000 patacas. Ao mesmo tempo, segundo a alínea 4) do no.º 1 do artigo 5.º da mesma lei, a aplicação de multa ao empresário de administração de condomínios, administrador, director ou gerente por violação da obrigação acima referida, afectará o respectivo preenchimento do requisito de idoneidade.
16. Quais são os meios disponibilizados para apresentar denúncia sobre os actos que violam a “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” e para tal é necessário apresentar provas ou outros documentos com efeitos comprovativos nos termos legais?
Se se verificar a existência de infracção, deve-se fazer a denúncia. A denúncia pode ser feita junto do Instituto de Habitação através de telefone, carta ou deslocação pessoal. A prestação de informação detalhada pode ajudar a investigação e a obtenção de provas.
17. Quais são os meios de consulta disponibilizados para quem tiver outras perguntas sobre a “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”?
Os cidadãos podem consultar e obter informações através da linha aberta do Instituto de Habitação (28519709), da página electrónica (www.ihm.gov.mo), do correio electrónico (info@ihm.gov.mo) do mesmo, ou dirigir-se à Delegação das Ilhas deste Instituto (Rua de Zhanjiang, n.os 66-68, Edifício do Lago, 1.º andar D, Taipa, Macau). Além disso, na página electrónica deste Instituto também consta informação detalhada e uma colectânea de perguntas e respostas.