为了逐步提高澳门市民的综合生活素质，进一步改善商户的营商环境，善用土地资源，提升本澳整体的旅游城市形象，推动各城区的协调发展，政府於二零零五年十一月成立澳门旧区重整谘询委员会，就旧区重整的各项问题收集社会不同阶层的意见，作出评估并提出建议供政府及相关的机构参考。今年一月，行政长官委任委员会成员，澳门旧区重整谘询委员会并在一月九日及二十三日分别举行第一次平常大会及特别会议，委员会的谘询工作随即展开，三个专责工作小组合共举行了逾二十次小组会议，分别就《旧区重整法律制度》草案框架构思和其他问题展开了讨论。 赞同法律先行小组讨论框架 在今年上半年的各项工作中，以讨论《旧区重整法律制度》草案框架构思备受委员和社会各界的关注。鉴於社会各界认同旧区重整需法律先行，均热切希望《旧区重整法律制度》可以尽快出台，有见及此，政府跨部门工作小组在参考了邻近地区的经验后，因应和结合了澳门的实际情况和实际需要后，草拟了《旧区重整法律制度》草案框架构思，在六月十六日向旧区重整法律制度工作小组，补偿、安置及鼓励政策工作小组，旧区可持续发展工作小组作介绍。构思中的《旧区重整法律制度》必须在保护私有财产和公共利益之间取得平衡，体现「以人为本」的精神，政府工作小组在构思中强调重整工作必须建基於具有公共利益性质的重整规划大纲之上，建议政府主要担任规划、协调和监管角色，不宜动用大量公帑直接介入私人业权的收购工作。 基於旧区重整涉及的法律问题相当复杂，当中又以重建发展为社会各界所关注，政府工作小组向委员们重点介绍旧区重建法律框架。构思中的旧区重建模式主要分两类：一是政府按法定程序评定的重整区及重整单元，并在《澳门特别行政区公报》刊登了规划大纲而推行的重建，当中又按执行实体的不同，分为由私人实体推动的重建，以及在限定时间内没有符合资格的私人实体提出申请，而由政府公开招标的重建。二是由私人实体推动，经政府评定符合重建发展主要考虑因素，但未纳入重整区规划大纲的重建。而构思中的旧区重建法律框架将因应这两类重建模式而订定，主要分重建规划、业权收购、补偿安置、争议仲裁、司法上诉等部份。 政府工作小组代表在向委员们介绍时表示，在参考了外地的旧区重整经验，因应本澳社会的特点和社会各界的诉求后，政府工作小组建议在制定旧区重建法律时，针对一些急待解决的问题，引入新的概念和机制，包括「重建计划及补偿标准声明书」，「价值单位」机制，针对性的仲裁及司法上诉机制。 由於《旧区重整法律制度》草案涉及面广泛，问题众多而复杂，政府工作小组继六月十六日的介绍会后，随即在六月二十一日，二十二日一连两天分别再和三个专责小组举行会议，向委员们作深入的介绍，解答委员们的提问和听取意见。 综合委员们的意见，基本认同《旧区重整法律制度》草案框架是可行的。在此基础上，三个专责工作小组因应各自的职能而针对框架上影响深远的重点问题作了分工，以便能更深入地进行讨论。依据委员们的意见，三个专责工作小组的讨论议题如下： 旧区重整法律制度工作小组：
１． 关於「重建及补偿标声明书」的法律性质及运作。
２． 关於业权「价值单位」的法律性质及运作。
３． 关於自愿仲裁的运作规则及程序。
４． 关於必要仲裁及司法上诉的运作规则及程序。 补偿、安置及鼓励政策工作小组：
１． 关於重建项目中「最低补偿标准」的订定。
２． 关於业权收购补偿中「价值单位」方案的操作。
３． 关於拥有业权或签署同意「重建及补偿标准声明书」比例的订定。
４． 关於受重建影响的业主或租客的补偿和安置的原则和标准。 旧区可持续发展工作小组：
１． 关於评定及规划重整区的原则、标准及程序。
２． 关於发出「符合重建发展」声明书的前题和条件。
３． 关於建立重建项目暂时搁置后的重新啓动机制。
４． 关於建立发展项目承建商的有效监管机制。 认同框架构思提出意见建议 在七、八月份，三个专责工作小组针对以上议题先后召开多次小组会议，就「重建及补偿标准声明书」的法律性质及运作，「价值单位」的法律性质及运作，重建项目中的「最低补偿标准」的订定，业权收购补偿中「价值单位」方案的操作评定，评定、规划重整区的原则、标准及程序等议题进行讨论，综合而言，委员们从不同的专业和层面对《旧区重整法律制度》草案框架提出以下的宝贵意见和建议： ──．对评定重整区的因素，委员建议把楼龄、残缺程度、社会利益列作优先考虑因素，建议以三十年或以上楼龄作界限，重整单元的面积不可过少，建议在五百米以上。在划定区域界线时应充分考虑社区纹理性和可操作性。 ──．对「政府划定的重整区以外的重建项目」，委员认为对该类项目的要求需高於「政府划定的重整区内的重建项目」。对於因应前者所发出的「符合重建发展」声明书的前题和条件，委员建议从五方面作考虑：一．该项目的楼宇楼龄；二．该项目是否符合公共利益；三．发展商是否已和小业主进行了合理的磋商；四．楼宇面积计算应以政府登记的资料为准；五．若业主下落不明的则需以不同的方式公告。此外，委员还建议把楼龄和要求取得的业权比例挂钧，楼龄越高则所要求的比例越低，以利重建工作的推展。而比例的计算应以在政府独立登记的地权作基数，在此基础上再和住宅单位挂钧。同时亦建议当物业只剩下一个单位时，比例方法未必能解决问题，届时宜作具体研究。 ──．鉴於旧区中有不少单位是面积仅二百至三百尺，委员建议在制定重建规划时，考虑建一些面积不大的单位，让受重建影响的小业主有能力置业。 ──．委员建议设置类似法律援助性质的机构，协助居民解决在重建过程中可能出现的法律纠纷，特别是旧区中为数不少的弱势社群，他们的法律意识相对较弱，经济能力较低，当他们和发展商发生争拗需仲裁时，可以向有关机构查询和要求协助，不致「求助无门」。 ──．委员认同「重建及补偿标准声明书」需以公证文书的方式签署，并须具备法律效力。建议无论在政府划定重整区时或是在重建项目的啓动期间,均需向受重建影响的业主提供充分的谘询和援助，令业主对整个重建计划和补偿有全面的了解。委员建议在公布重整方案后有六个月时间予业主思考、决定签署赞同或不赞同「重建及补偿标准声明书」。 ──．对於「最低补偿标准」的设定，委员建议应是让受影响的小业主可以在同区购买一定楼龄同质量的单位。建议在计算单位面积时应按登记局所登记的面积计算，若没有登记的单位则实地量度。委员建议僭建物不应予以赔偿，违法更改用途的单位按原法定用途计算其物业价值。 ──．委员建议成立估价委员会，专门负责重建项目中涉及楼宇单位的估价工作。估价委员会的成员可以委任政府官员及专业人士出任，也可吸纳外地的专业估价人才。 ──．对政府工作小组建议引入的新概念「价值单位」，旧区重整法律制度工作小组和补偿、安置及鼓励政策工作小组分别举行了两次会议进行讨论，委员均认同其可行性，是作为现金收购模式外的补充手段。委员建议发展商需向选择了「价值单位」的业主承担在重建期间的临时安置责任，政府需制订相关的法律，做好监管工作。委员还对如何确保具体操作顺利，防止发展商「烂尾」，保障小业主权益提出不少建议，包括建议由银行或第三者作担保等等。此外，鉴於「价值单位」的复杂性，委员建议在现阶段先以一些特别个案作试算，以评估其操作效果，在实施时加强宣传，以简单、浅白、易懂为原则，令居民容易掌握，便於推广。 ──．对於啓动重建项目的拥有业权比例及签署同意「重建及补偿标准声明书」比例，委员建议对在政府规划重整区外的比例的要求需高於重整区内的。委员建议在重整区外的拥有业权比例设定为九成；重整区内的，鉴於政府推动的重建项目具有必要性和重要性，建议比例设定是七成，而由私人实体推动的，建议比例设定是八成。而计算比例的基数，委员分别提议：单位数、业主数、面积、物业价值，至於确定选取那一种作为计算基数，委员建议听取社会意见。计算比例的范围，若是在政府规划的重整区内的，以政府规划地段作范围；若是在重整区外的，以政府登记的地块作范围。 ──．对於重建项目搁置后的重新啓动机制，委员建议对搁置的原因采取相对应的措施，有委员建议一旦搁置，返回规划阶段，进行全面检讨，找出原因作出修正；也有委员建议在何处搁置便在何处重新啓动。对於搁置后需要多长时间才能重新啓动，则视乎搁置源於何处，针对不同的搁置原因而设置不同的啓动时间。有委员建议对因小业主不同意重建者，需要搁置三年，以便社会各方可以冷静考虑，政府也可按先后次序，啓动其他的重建计划；也有委员建议不宜搁置太长时间，以十七个月作期限；也有委员建议针若是居民同意重建但因没有发展商投标而搁置的项目则可以搁置时间短些，建议以六个月至一年为期限。 ──．针对如何防止重建工作「烂尾」问题，委员建议在不同的重建阶段设立不同的监管机制；招标时，发展商需要提交「临时投标保证金」；公布投标结果后，中标的发展商需要交履约保证金，以保证承诺能落实和兑现。该保证金可在不同的建筑阶段按比例减少，越接近完工则保证金越少。委员还建议透过政府、居民、社团的共同参与和跟进重建计划，建立完善的监管机制，体现公平、公正的原则。 委员们的意见将对政府起草《旧区重整法律制度》草案起推动作用，有利完善法律。而在未来的数月，三个专责工作小组还将继续就《旧区重整法律制度》草案框架中不同的问题进行意见收集，相关的谘询工作还将继续进行和作进一步的扩大。 审议内部规章草拟利益声明 除了一连串就有关《澳门旧区重整法律制度》草案所涉及的问题而举行小组会议外，委员会还先后举行了一次平常会议，一次特别会议，分别审议委员会内部规章草案，三个专责小组召集人及成员名单，并因应委员的要求，草拟了《澳门旧区重整谘询委员会利益声明原则》，该份声明原则主要是让委员在参与委员会及专责工作小组的会议时，当讨论到某一事项，或就某一事项展开研究或提出建议之前，由委员自我判断与该事项可能存在的利益关系，并主动作出声明，目的在於让其他的委员考虑其言行的公正性和公平性。 在该两次会议上，委员们也听取政府跨部门前期工作小组报告《澳门旧区重整工作的构思》，政府有关部门简介「佑汉新村七个楼区楼宇残危部份维修计划」，「新桥区整治方案初步概念构思」、「内港及妈阁区整治方案初步概念构思等。对於有关部门的整法构思，委员也提出不少意见，认为进行旧区重整要注重规划，不可仅限於整治现象，应保留旧区原有的特色和社区文化，达到改善区居民生活质素的目标。对於佑汉新村残危楼宇的维修计划，委员们有不同的建议，有委员认为要由业主承担维修费用，免造成日后私人楼宇业权人有依赖心理，有关部门难以执法；也有委员认为佑汉区的居民多是低下阶层，应予以一定的照顾，政府可以向业主收维修费用，但业主在申报入息后可以申请经济援助，此举可以保障维修计划如期进行，以保障附近的公共安全。 此外，三个专责工作小组在三、四月间还分别举行了小组会议，听取了政府跨部门工作小组和有关部门介绍「现行法律制度中涉及公益徵用的补偿及规定」，「佑汉新村顺利楼社会房屋住户的搬迁及安置计划」，即将成立的「楼宇维修基金」，新桥区和内港区举行的整治方案构思简介会所收集的居民意见，及和应邀来澳门主持「他山之石──中外旧区重整经验介绍会」的清华大学赵炳时教授进行交流。 在会上，委员们提出了不少意见，如鉴於顺利楼的住户多是低收入的居民，建议政府向住户发放一定的津贴，以鼓励搬迁，推动工作进展；委员建议有关部门在进行搬迁时要多与住户沟通，搬迁工作需合情合理合法。 对於楼宇维修基金，基於现时大厦管理出现不少问题，委员建议政府协助需要申请楼宇维修基金的大厦成立合法的业主管理委员会，以碓定权利和义务；建议要对贷款人的资格有明确规定，仔细确定，避免公共资源被滥用；建议细则条文要审慎制定，特别是对一些细节问题，如小业主需要隔多长时间才可再次提出申请，还款期限的设定，以及如何厘定小业主的贷款金额等。 在听取介绍新桥区和内港区整治方案构思简介会所收集的居民意见时，委员建议政府有关部门尽快公布在新桥区兴建仓储式停车场的具体方案，可以利用模型展示，免除居民因不必要的误会而产生抗拒，阻碍了计划的施行。 街区听取意见对外交流经験 除了召开会议外，委员会在上半年还分别参加和举行了公开活动，安排委员们前往街区实地了解情况和听取意见。 二月，委员会委员应邀出席由土地工务运输局、民政总署、文化局及旅游局主办的「新桥区整治方案初步构思简介会」、「内港区整治方案初步构思简介会」。而在稍后的小组会议上，也听取了有关部门介绍该两次简介会所收集的居民意见。 三月，应三位召集人要求，安排三个专责小组成员往新桥区实地了解街区实况及听取有关部门介绍整治构思。对於义字街的整顿，委员建议需要整顿好生果街和义字街一带的商贩，避免出现胡乱摆卖的现象，建议政府有关部门要有统一的规划，并要顾及附近居民的出入。 此外，委员会还应三位专责小组召集人的要求，在五月二十一日举行「他山之石－中外旧区重整经验介绍会」，邀请来自香港、北京、美国三藩市的专家学者郑汉钧工程师、赵炳时教授、Mr.William L.Lee主讲，介绍该三个城市旧区整治经验，委员会委员及社会各界人士逾百人出席了介绍会。介绍会上，委员会主席欧文龙工程师在致辞时指出旧区重整工作的顺利展开，不能单以拆卸重建为手段，必须构建在坚实的法律机制和广泛的社会共识基础上，须处理好公共资源的合理配置。三位主讲嘉宾也认同城区重整是一项复杂而艰辛的工作，需要有完善的法律法规配合，及需要政府，发展商和居民一同参与构建。与会委员和社会各界人士除听取介绍外，还与三位主讲嘉宾进行交流。
