“海一居”所处的黑沙湾填海区“P”地段的承批人保利达洋行有限公司针对行政长官2016年1月26日作出的宣告该地段临时批给失效的批示向中级法院提起撤销性司法上诉。中级法院透过2017年10月19日的合议庭裁判裁定司法上诉败诉，维持了被上诉的行政行为。保利达不服，向终审法院提起司法裁判的上诉。
终审法院对案件作出审理。
合议庭首先指出，对土地批给因期限届满而宣告失效的情况，应适用新《土地法》。
对於新《土地法》下租赁批给合同的失效及涉案土地的情况，合议庭指出：以租赁方式批给时，须先作临时批给，并按其特徵订定期间；只有在所订期间内已履行事先订定的利用条款，该批给方转为确定批给。租赁批给的期间须在批给合同中订明，且不得超过25年。法律规定临时批给不可续期。由此可以得出，25年的临时批给期间届满后，行政长官如认为在上述期间内事先订定的利用条款未获履行，则应宣告合同失效。这是未被延长的期间届满的后果，因为法律不容许延期，明确规定了最长期限为25年。
另一方面，对都市性土地或具有都市利益的土地的利用，须由承批人出示使用准照予以证实。有关利用获证明后，批给即转为确定。如果承批人未能提交房地产使用准照，那么行政长官将基於期间届满而宣告失效，无须查明相关利用条款是否因不可归责於承批人的原因而未获履行，即无须查明承批人是否有过错，或者行政当局是否有完全或部分过错，又或者是否因意外情况或不可抗力而导致未进行土地的利用。
此外，没有任何规定允许行政当局中止或延长临时批给的期间。这是从第104条第5款的规定中得出的，该条款规定“如基於不可归责於承批人且行政长官认为充分的理由，则应承批人的申请，行政长官可批准中止或延长土地利用的期间。”也就是说，就土地利用的期间而言(本案为96个月)，法律允许行政长官应承批人的申请，在认为未进行土地利用的原因不可归责於承批人的情况下，批准延长上述期间或将其视为中止；但是对於25年期间的进行，没有任何规定允许行政长官在认为未进行土地利用的原因不可归责於承批人的情况下，批准延长此期间或将其视为中止。
这样，可以将批给期间届满所导致的失效定性为过期失效(因其仅取决於期间的届满以及承批人未提交房地产使用准照这一客观事实)，而将承批人不遵守土地利用期间所导致的失效定性为惩罚性失效。本案属於前者，相关土地批给的失效是基於《土地法》第44条、第47条第1款以及第48条第1款的规定作出的。
此外，上诉人还提出了以下问题：“P”地段已获得利用，实际兴建了相关工业用设施，而有权限实体已发出使用准照，因此已实现了旧《土地法》所规定的最低限度的土地利用，所以严格来讲，“P”地段的有偿批给实质上已经是一项确定批给；相关批给合同属行政合同，考虑到对行政当局使用其单方变更合同的权利所规定的明确限制，澳门特区有义务恢复合同的财政平衡，而达到这一目的的唯一适当的方式是按照因行政当局的自主行为而无法进行土地利用的期间长短，相应延长现有土地利用完成及批给期限；最后，被上诉行为还存在违反无私原则、善意原则和适度原则、滥用权利、作出与《基本法》不符的解释和未进行预先听证的瑕疵。
对这些理由，合议庭也逐一予以了驳斥：已进行土地利用的“P”地段的批给最初是工业设施用途的批给，但十四年后，是承批人自己舍弃了其工业企业的性质，申请将批给用途改为兴建商业及住宅建筑，有关申请於2006年获批准，并针对这一新用途订立了新的土地利用条款，因此已对土地进行最低限度利用的理由不成立；当行政当局依据《行政程序法典》第167条a项的规定行使单方变更给付之内容的权力时，可能以多种形式实现上述平衡，不一定是延长合同期限，而如果上诉人在恰当的诉讼程序中证明构成行政当局民事责任的前提成立，那么不排除行政当局须向上诉人作出赔偿的可能性；无私原则、善意原则和适度原则是自由裁量行为所特有的瑕疵，本案中行政长官没有宣告或不宣告批给失效的选择空间，因此不存在违反该等原则的瑕疵；本案中宣告失效是一项强制性规定所订定的行政当局的一项权力义务，不存在任何权利，所以也就不可能牵涉到滥用权利的问题；只有在法律秩序中不存在任何方式能够令上诉人在因特区有过错的不法行为而遭受损失时获得赔偿的情况下，相关解释才与《基本法》不符，但如前所述，如果符合一般法律所规定的构成特区民事责任的前提，那么上诉人可以起诉特区，所以作出与《基本法》不符之解释的理由也不能成立；最后，当行政当局行使被限定的权力时，正如本案的情况，只要法院透过事后判断能够得出行政当局所作的决定是在具体情况下唯一可能的决定的结论，对利害关系人的听证便降格为行政程序中的非根本性手续，因此未进行预先听证的理由也不成立。
综合以上理由，终审法院裁定司法裁判的上诉败诉，维持了被上诉的行政行为。
参阅终审法院第7/2018号案的合议庭裁判。
终审法院院长办公室
2018年5月23日