特区政府日前推出《都市更新暂住房及置换房法律制度》的公开谘询，在谘询过程中居民踊跃发表意见，当中不少涉及到都市更新暂住房及置换房的定价订问题。
根据《都市更新暂住房及置换房法律制度》谘询文本的表述，“暂住房的租金及置换房的售价，将参照市场上同等级楼宇的价格订定”。对於将暂住房的租金及置换房的售价与市场价挂鈎，社会上有不同的意见，归纳而言主要有以下三个方面：
暂住房及置换房参照市场定价，旧区居民无法负担
首先需要指出的是，此次公开谘询所讨论的暂住房和置换房，是推动都市更新的鼓励或优惠措施，其本身并非是旧楼拆迁重建的补偿或安置措施。因为在都市更新过程中，受重建影响的业权人如何得到合理的补偿和安置，是都市更新法律制度最核心也最具争议的内容，还需要都市更新委员会作深入研究并由法律作出规范。
虽然受重建影响的业权人的补偿及安置标准尚有待讨论和制定，但是只有当补偿合理、能大幅改善原有居住环境时，受影响的业权人才可能接受。都市更新遵循的是自愿原则，如果业权人不接受补偿及安置条件，都市更新计划必将无法推行。
受都市更新影响的业权人，如果在楼宇重建期间收取的安置津贴不足以在市场上租住同等或相若面积的房屋，或者收取的金钱补偿不足以在市场上购买同等或相若面积的房屋，重建的吸引力将会大幅降低。业权人能够收取参照市场价格的金钱补偿和安置津贴，是推行暂住房和置换房的前提，因此不会出现无法负担租金或楼价的情况。
暂住房及置换房参照市场定价会推高租金及楼价
虽然《谘询文本》建议暂住房的租金及置换房的售价参照市场上同等级楼宇的价格订定，但是在谘询期间政府跨部门工作小组曾多次表示，“参照”并非等同市价，更不可能高於市价，因为只有当租金或楼价相对市价有一定的优惠时，才能吸引业权人租住或购买，暂住房和置换房才能起到鼓励及推动都市更新的作用。
暂住房和置换房是为业权人在市场上租住楼宇或购买楼宇时提供多一种选择，仅在具备房源时方可提供，而且对购买置换房的资格有严格的限制，因此业权人的补偿和安置，可预见还是以私人房屋租售市场为主。由政府推出部分房屋供受影响的业权人租住或购买，相信不会因此而推高租金或楼价。
暂住房及置换房如何参照市价定价
根据《谘询文本》的建议，暂住房的租金及置换房的售价由负责的公共实体参照市场价格提出建议，由行政长官以批示订定。虽然暂住房的租金或置换房的售价参考市价，但应给予一定的优惠，否则难以吸引业权人租住和购买，未能发挥鼓励及推动都市更新的成效；但是，由於业权人已经收取了合理的金钱补偿或安置津贴，因此优惠幅度不可能过大，否则变成了双重补贴、双重优惠。
由於暂住房及置换房参照市场订定价格，而房屋租售市场的价格处在不断变化之中，每期暂住房的租金或置换房的售价都应该因应当时的市价作出相应的调整，因此参考经济房屋及社会房屋法律制度的有关规定，建议由法律规范暂住房和置换房定价的原则和方式，具体的价格由行政长官批示订定。