上诉人甲为房地产中介人，2015年3月10日，因其未在房地产中介合同中载明客户的联络方法，房屋局准照及监察厅厅长(下称监察厅厅长)根据第16/2012号法律《房地产中介业务法》第19条第3款(二)项及第31条第3款的规定，决定向甲科处罚款5,000.00澳门元。甲在同年3月24日缴纳上述罚款。2015年5月13日，甲因没有于法定期间内将雇用房地产经纪及终止其劳务联系之事实通知房屋局而被该局监察厅厅长根据《房地产中介业务法》第22条(一)项(3)分项及第31条第3款的规定，科处罚款5,000.00澳门元。甲在同年7月28日缴纳上述罚款。2017年12月12日，甲因与不动产的卖方签订房地产中介合同后，未有以书面方式将收取买方的佣金通知卖方及取得其明示同意下，与买方签订房地房中介合同，并提供房地产中介服务，亦未有以书面方式将收取卖方的佣金数额通知买方，而被房屋局监察厅厅长根据《房地产中介业务法》第19条第4款及第31条第3款的规定，科处罚款5,000.00澳门元。甲在2018年1月2日缴纳上述罚款。2020年9月2日，房屋局指甲已经三次违反《房地产中介业务法》规定而被科罚款，根据该法第9条第1款(二)项、第5条第2款(六)项及第6条第1款(三)项及第2款的规定，决定依职权注销其房地产中介人准照。2020年10月6日，甲透过诉讼代理人针对上述决定向行政法院提起司法上诉。行政法院经审理案件后裁定甲的司法上诉理由不成立。甲不服，针对有关判决向中级法院提起上诉。甲认为被上诉的判决存在法律解释错误，应对《房地产中介业务法》第6条第2款及第1款(三)项作限缩解释，即有关规定中的“五年期间”是与每项违法行为有关，应该被理解为仅指自履行每一次处罚所产生的义务时起计，而非自第三次行政违法行为的处罚所产生的义务时起计。另外，如房地产中介人基于《房地产中介业务法》第31条第3款所指的行政违法行为而被科处罚款，则不适用该法第6条第1款(三)项。
中级法院合议庭对案件作出审理。
合议庭完全认同检察院就有关案件所发表的意见，并引用指出，《房地产中介业务法》第6条第2款规定的“五年期间”的起点是完全履行最后一次处罚产生之义务的日期，其相对应的结点是利害关系人提交申请(请求再次发出准照)之日期。没有条文规定三次行政违法行为之间的时间间隔，或者科处罚款的三个批示之间的时间间隔。这意味着，因实施行政违法行为而被科处罚款累计达到三次产生两项法律效果：其一是丧失适当资格(《房地产中介业务法》第6条第1款)，其二是注销准照【《房地产中介业务法》第9条第1款(二)项结合第5条第2款(六)项】。本案中，甲在不足三年的时间内实施了三次行政违法行为。房屋局局长在2020年9月2日作出本案被诉批示与甲缴纳第一次和第二次罚款的期间(2015年3月24日和7月28日)虽超越五年，但与它缴纳第三次罚款的距离不足三年。不存在甲所主张的法律解释错误。合议庭继续引用检察院的意见指出，《房地产中介业务法》第31条第3款订立的处罚，与同条之第1款及第2款所规定的处罚类别都是罚款，只是金额不同而已。由此可知，它们之间仅仅存在“量”之分别，并无“质”之差异，它们三者规定之处罚的性质和本质是完全一致的。而《房地产中介业务法》第29条第1款的规定更加印证了第31条所制裁之对象都是行政违法行为，按照该条第3款科处之罚款，即使全部是最低限度的5000.00澳门元，如果累计达到三次，也产生第6条第1款(三)项及其第2款的法律效果。基此，不论第6条第2款是否需要限缩解释，甲提出的上诉理由都不能成立。
综上分析，合议庭裁定上诉理不成立，确认被上诉的判决。
参阅中级法院第796/2021号案的合议庭裁判。