甲公司为一幅位于澳门半岛沙梨头海边街，面积1,451平方米土地的权利人。1980年，甲公司申请在该土地上兴建楼宇后获告知需向政府无偿让与部分土地以兴建街道，故提出以该土地交换一幅位于澳门林茂海边大马路的土地。1997年，时任运输暨工务政务司同意启动换地程序，但相关程序至2022年仍未完成。随着第10/2013号法律新《土地法》的生效，行政当局经以涉案的沙梨头海边街土地的可建筑面积计算后，指该土地的最高总价值没有达到甲公司要求置换的林茂海边大马路土地的价值的一半，故不符合新《土地法》第86条第1款及第2款关于交换土地的价值必须相若的给付平等规定，基此，运输工务司司长于2022年5月24日透过批示不批准甲公司的换地申请。
甲公司不服，向中级法提起上诉，认为被诉行为违反了新《土地法》第86条第3款、第213条的规定，欠缺说明理由，违反了《行政程序法典》第129条的规定，违反了善意原则及沾有权利滥用的瑕疵。
中级法院合议庭对案件进行审理。合议庭完全同意检察院的意见，当中指出，时任运输暨工务政务司于 1997 年所作的同意决定，并非如甲公司所认为的那样代表着土地批给已完成或批给程序已结束，从而可排除新《土地法》的适用。恰恰相反，该决定只不过是启动了换地的程序。根据新《土地法》的过渡性规定，该法适用于其生效前尚未完成的行政程序，故本案所涉及的行政程序应受新《土地法》规范。因此，被上诉行为并没有违反新《土地法》第213条的规定。
另甲公司认为被上诉行为违反了新《土地法》第86条，原因在于其不认同行政当局在计算土地价值时是以在沙梨头海边街土地的可建土地面积来计算价值，而非以本来可建面积来计算，以及不同意以经第42/80/M号法令修改的第1600号立法性法规核准的《都市建筑总章程》第88条规定的76度角线及投影面积来计算土地的可建面积。然而，对此，合议庭转用检察院意见指出，该规定只是为计算土地的最大价值确立一个法律标准—如果土地是用于兴建建筑物，计算该土地的可建面积；如果该土地是用于修建公共道路等非兴建建筑物的目的，则计算该土地本来的可建面积。这就是第 86 条第3款(二)项只提及“可建的建筑物”，而不提及“本来可建的建筑物”的原因，因为将土地批给予私人总是为着兴建建筑物这一目的。亦因此，在根据这一标准来确定土地的最大价值时，不能不考虑到强制性规定所产生的法律约束和限制，尤其是与建筑物投影面积有关的规定。
最后，甲公司提出的被上诉行为欠缺说明理由、违反了《行政程序法典》第129条的规定、违反了善意原则及沾有权利滥用的瑕疵的理由亦不成立。
综上所述，中级法院合议庭裁定上诉理不成立，维持被上诉的行政行为。
参阅中级法院第509/2022号案的合议庭裁判。