行政長官日前列席立法會回答議員有關2013年施政報告住房問題提問時，建議未納入公屋系統的其他居民的私人樓宇按揭供款金額，以不超過家團收入的四成較為合適，這是值得社會研究和探討的問題。 根據我們向銀行界的了解，目前本澳居民供樓年期開始拉長，有的長達25-30年，更有長達40年的。由於供樓年期甚長，故我們認為，現時有意置業的居民，是很有必要審慎考慮自身的承擔能力。 如何衡量自身的承擔能力，我們建議可以參考一般銀行對居民樓按的綜合風險評價指標，包括供款比率、房價收入比、樓按負債率和貸款與估值比率等。
上述指標中，最具參考作用的是"供款比率"，即供款人每月按揭供款額佔家庭收入的比例。然而，正如行政長官提出要社會討論的，何謂最合理的"供款比率"沒有一個統一標準。原因是世界各地的利率、供款模式、稅務及福利制度均不同。同時，在不同的供款年期選擇、利率環境、供款人負債以至可動用收入，皆可令供款比率出現較大的變動。以美國為例，其利率走勢和港澳相似，但美國當地貸款機構採用的供款比率(debt to income ratio)一般參考值為30%-40%。香港金融管理局於2010 年的要求則定為50%，而其較高的"供款與收入比"只適用於受過一定查核的高收入人士。 具體到本澳，雖然近年經濟發展帶動了本澳居民收入持續上升，但經濟週期規律及歷史告訴我們：澳門樓市幾十年來有起有跌，不可能永遠都升；家團收入也有可能呈波浪型走勢的。 近年來，有的人認為，近年的收入不斷上升，相對於當初的50%的供款比率，幾年後也可能會下降，加上物業增值的預期，故家團每月供款比率處於較高水平似乎不太重要。不過，我們認為，雖然現時部分居民按揭供款負擔較可能較十多年前輕鬆，但要提醒的是，目前的樓宇按揭利率是處於歷史低位，未來息率走勢調頭向上的機會將較向下調整為高；與此同時，當前樓市存在的不確定性因素也比較多。故此，盡管目前長年期的按揭息口在未來一段短時間內尚可維持在低水平上，但2015年以後需要承擔較高利息支出的可能性不能排除的。因此，我們建議，居民在按揭供款時需綜合評估風險。在目前低息環境下，居民在按揭供款時應進行本身供款比率的"壓力測試"。舉個例說，假設供款人認為，供款比率不超過50%是合理和可承受的。但更應考慮的是，如果數年後利息上調，供款人是否有一定的財政空間去應付其他所需；原有消費模式可否繼續；增加的供款負擔會否令其生活質素下降等問題。 目前，對不少家庭來說，供款壓力已佔其可支配收入的相當比重，如果供款比率已超過4成，其它可支配收入將會變得緊絀，這勢必對於家庭生活和諧造成相當的影響。因此，置業安居對於居民來說無疑是很重要的，但從長遠來說，量力而為，保障本身的生活質素將更為重要。我們在此呼籲，居民除了關注市場供求關係、政府樓市調控措施等問題外，更應處理好個人的置業選擇、時機、供款比率等問題。為了家庭關係融洽和諧著想，看來將家團的樓按供款比率控制在四成或以下應是較為適宜的。 澳門特別行政區政府 政策研究室主任 劉本立
