甲公司為一幅位於澳門半島沙梨頭海邊街，面積1,451平方米土地的權利人。1980年，甲公司申請在該土地上興建樓宇後獲告知需向政府無償讓與部分土地以興建街道，故提出以該土地交換一幅位於澳門林茂海邊大馬路的土地。1997年，時任運輸暨工務政務司同意啟動換地程序，但相關程序至2022年仍未完成。隨著第10/2013號法律新《土地法》的生效，行政當局經以涉案的沙梨頭海邊街土地的可建築面積計算後，指該土地的最高總價值沒有達到甲公司要求置換的林茂海邊大馬路土地的價值的一半，故不符合新《土地法》第86條第1款及第2款關於交換土地的價值必須相若的給付平等規定，基此，運輸工務司司長於2022年5月24日透過批示不批准甲公司的換地申請。
甲公司不服，向中級法提起上訴，認為被訴行為違反了新《土地法》第86條第3款、第213條的規定，欠缺說明理由，違反了《行政程序法典》第129條的規定，違反了善意原則及沾有權利濫用的瑕疵。
中級法院合議庭對案件進行審理。合議庭完全同意檢察院的意見，當中指出，時任運輸暨工務政務司於 1997 年所作的同意決定，並非如甲公司所認為的那樣代表着土地批給已完成或批給程序已結束，從而可排除新《土地法》的適用。恰恰相反，該決定只不過是啟動了換地的程序。根據新《土地法》的過渡性規定，該法適用於其生效前尚未完成的行政程序，故本案所涉及的行政程序應受新《土地法》規範。因此，被上訴行為並沒有違反新《土地法》第213條的規定。
另甲公司認為被上訴行為違反了新《土地法》第86條，原因在於其不認同行政當局在計算土地價值時是以在沙梨頭海邊街土地的可建土地面積來計算價值，而非以本來可建面積來計算，以及不同意以經第42/80/M號法令修改的第1600號立法性法規核准的《都市建築總章程》第88條規定的76度角線及投影面積來計算土地的可建面積。然而，對此，合議庭轉用檢察院意見指出，該規定只是為計算土地的最大價值確立一個法律標準—如果土地是用於興建建築物，計算該土地的可建面積；如果該土地是用於修建公共道路等非興建建築物的目的，則計算該土地本來的可建面積。這就是第 86 條第3款(二)項只提及“可建的建築物”，而不提及“本來可建的建築物”的原因，因為將土地批給予私人總是為著興建建築物這一目的。亦因此，在根據這一標準來確定土地的最大價值時，不能不考慮到強制性規定所產生的法律約束和限制，尤其是與建築物投影面積有關的規定。
最後，甲公司提出的被上訴行為欠缺說明理由、違反了《行政程序法典》第129條的規定、違反了善意原則及沾有權利濫用的瑕疵的理由亦不成立。
綜上所述，中級法院合議庭裁定上訴理不成立，維持被上訴的行政行為。
參閱中級法院第509/2022號案的合議庭裁判。