為了逐步提高澳門市民的綜合生活素質，進一步改善商戶的營商環境，善用土地資源，提升本澳整體的旅遊城市形象，推動各城區的協調發展，政府於二零零五年十一月成立澳門舊區重整諮詢委員會，就舊區重整的各項問題收集社會不同階層的意見，作出評估並提出建議供政府及相關的機構參考。今年一月，行政長官委任委員會成員，澳門舊區重整諮詢委員會並在一月九日及二十三日分別舉行第一次平常大會及特別會議，委員會的諮詢工作隨即展開，三個專責工作小組合共舉行了逾二十次小組會議，分別就《舊區重整法律制度》草案框架構思和其他問題展開了討論。 贊同法律先行小組討論框架 在今年上半年的各項工作中，以討論《舊區重整法律制度》草案框架構思備受委員和社會各界的關注。鑑於社會各界認同舊區重整需法律先行，均熱切希望《舊區重整法律制度》可以盡快出台，有見及此，政府跨部門工作小組在參考了鄰近地區的經驗後，因應和結合了澳門的實際情況和實際需要後，草擬了《舊區重整法律制度》草案框架構思，在六月十六日向舊區重整法律制度工作小組，補償、安置及鼓勵政策工作小組，舊區可持續發展工作小組作介紹。構思中的《舊區重整法律制度》必須在保護私有財產和公共利益之間取得平衡，體現「以人為本」的精神，政府工作小組在構思中強調重整工作必須建基於具有公共利益性質的重整規劃大綱之上，建議政府主要擔任規劃、協調和監管角色，不宜動用大量公帑直接介入私人業權的收購工作。 基於舊區重整涉及的法律問題相當複雜，當中又以重建發展為社會各界所關注，政府工作小組向委員們重點介紹舊區重建法律框架。構思中的舊區重建模式主要分兩類：一是政府按法定程序評定的重整區及重整單元，並在《澳門特別行政區公報》刊登了規劃大綱而推行的重建，當中又按執行實體的不同，分為由私人實體推動的重建，以及在限定時間內沒有符合資格的私人實體提出申請，而由政府公開招標的重建。二是由私人實體推動，經政府評定符合重建發展主要考慮因素，但未納入重整區規劃大綱的重建。而構思中的舊區重建法律框架將因應這兩類重建模式而訂定，主要分重建規劃、業權收購、補償安置、爭議仲裁、司法上訴等部份。 政府工作小組代表在向委員們介紹時表示，在參考了外地的舊區重整經驗，因應本澳社會的特點和社會各界的訴求後，政府工作小組建議在制定舊區重建法律時，針對一些急待解決的問題，引入新的概念和機制，包括「重建計劃及補償標準聲明書」，「價值單位」機制，針對性的仲裁及司法上訴機制。 由於《舊區重整法律制度》草案涉及面廣泛，問題眾多而複雜，政府工作小組繼六月十六日的介紹會後，隨即在六月二十一日，二十二日一連兩天分別再和三個專責小組舉行會議，向委員們作深入的介紹，解答委員們的提問和聽取意見。 綜合委員們的意見，基本認同《舊區重整法律制度》草案框架是可行的。在此基礎上，三個專責工作小組因應各自的職能而針對框架上影響深遠的重點問題作了分工，以便能更深入地進行討論。依據委員們的意見，三個專責工作小組的討論議題如下： 舊區重整法律制度工作小組：
１． 關於「重建及補償標聲明書」的法律性質及運作。
２． 關於業權「價值單位」的法律性質及運作。
３． 關於自願仲裁的運作規則及程序。
４． 關於必要仲裁及司法上訴的運作規則及程序。 補償、安置及鼓勵政策工作小組：
１． 關於重建項目中「最低補償標準」的訂定。
２． 關於業權收購補償中「價值單位」方案的操作。
３． 關於擁有業權或簽署同意「重建及補償標準聲明書」比例的訂定。
４． 關於受重建影響的業主或租客的補償和安置的原則和標準。 舊區可持續發展工作小組：
１． 關於評定及規劃重整區的原則、標準及程序。
２． 關於發出「符合重建發展」聲明書的前題和條件。
３． 關於建立重建項目暫時擱置後的重新啓動機制。
４． 關於建立發展項目承建商的有效監管機制。 認同框架構思提出意見建議 在七、八月份，三個專責工作小組針對以上議題先後召開多次小組會議，就「重建及補償標準聲明書」的法律性質及運作，「價值單位」的法律性質及運作，重建項目中的「最低補償標準」的訂定，業權收購補償中「價值單位」方案的操作評定，評定、規劃重整區的原則、標準及程序等議題進行討論，綜合而言，委員們從不同的專業和層面對《舊區重整法律制度》草案框架提出以下的寶貴意見和建議： ──．對評定重整區的因素，委員建議把樓齡、殘缺程度、社會利益列作優先考慮因素，建議以三十年或以上樓齡作界限，重整單元的面積不可過少，建議在五百米以上。在劃定區域界線時應充分考慮社區紋理性和可操作性。 ──．對「政府劃定的重整區以外的重建項目」，委員認為對該類項目的要求需高於「政府劃定的重整區內的重建項目」。對於因應前者所發出的「符合重建發展」聲明書的前題和條件，委員建議從五方面作考慮：一．該項目的樓宇樓齡；二．該項目是否符合公共利益；三．發展商是否已和小業主進行了合理的磋商；四．樓宇面積計算應以政府登記的資料為準；五．若業主下落不明的則需以不同的方式公告。此外，委員還建議把樓齡和要求取得的業權比例掛鈞，樓齡越高則所要求的比例越低，以利重建工作的推展。而比例的計算應以在政府獨立登記的地權作基數，在此基礎上再和住宅單位掛鈞。同時亦建議當物業只剩下一個單位時，比例方法未必能解決問題，届時宜作具體研究。 ──．鑑於舊區中有不少單位是面積僅二百至三百呎，委員建議在制定重建規劃時，考慮建一些面積不大的單位，讓受重建影響的小業主有能力置業。 ──．委員建議設置類似法律援助性質的機構，協助居民解決在重建過程中可能出現的法律糾紛，特別是舊區中為數不少的弱勢社群，他們的法律意識相對較弱，經濟能力較低，當他們和發展商發生爭拗需仲裁時，可以向有關機構查詢和要求協助，不致「求助無門」。 ──．委員認同「重建及補償標準聲明書」需以公證文書的方式簽署，並須具備法律效力。建議無論在政府劃定重整區時或是在重建項目的啓動期間,均需向受重建影響的業主提供充分的諮詢和援助，令業主對整個重建計劃和補償有全面的了解。委員建議在公布重整方案後有六個月時間予業主思考、決定簽署贊同或不贊同「重建及補償標準聲明書」。 ──．對於「最低補償標準」的設定，委員建議應是讓受影響的小業主可以在同區購買一定樓齡同質量的單位。建議在計算單位面積時應按登記局所登記的面積計算，若沒有登記的單位則實地量度。委員建議僭建物不應予以賠償，違法更改用途的單位按原法定用途計算其物業價值。 ──．委員建議成立估價委員會，專門負責重建項目中涉及樓宇單位的估價工作。估價委員會的成員可以委任政府官員及專業人士出任，也可吸納外地的專業估價人才。 ──．對政府工作小組建議引入的新概念「價值單位」，舊區重整法律制度工作小組和補償、安置及鼓勵政策工作小組分別舉行了兩次會議進行討論，委員均認同其可行性，是作為現金收購模式外的補充手段。委員建議發展商需向選擇了「價值單位」的業主承擔在重建期間的臨時安置責任，政府需制訂相關的法律，做好監管工作。委員還對如何確保具體操作順利，防止發展商「爛尾」，保障小業主權益提出不少建議，包括建議由銀行或第三者作擔保等等。此外，鑑於「價值單位」的複雜性，委員建議在現階段先以一些特別個案作試算，以評估其操作效果，在實施時加強宣傳，以簡單、淺白、易懂為原則，令居民容易掌握，便於推廣。 ──．對於啓動重建項目的擁有業權比例及簽署同意「重建及補償標準聲明書」比例，委員建議對在政府規劃重整區外的比例的要求需高於重整區內的。委員建議在重整區外的擁有業權比例設定為九成；重整區內的，鑑於政府推動的重建項目具有必要性和重要性，建議比例設定是七成，而由私人實體推動的，建議比例設定是八成。而計算比例的基數，委員分別提議：單位數、業主數、面積、物業價值，至於確定選取那一種作為計算基數，委員建議聽取社會意見。計算比例的範圍，若是在政府規劃的重整區內的，以政府規劃地段作範圍；若是在重整區外的，以政府登記的地塊作範圍。 ──．對於重建項目擱置後的重新啓動機制，委員建議對擱置的原因採取相對應的措施，有委員建議一旦擱置，返回規劃階段，進行全面檢討，找出原因作出修正；也有委員建議在何處擱置便在何處重新啓動。對於擱置後需要多長時間才能重新啓動，則視乎擱置源於何處，針對不同的擱置原因而設置不同的啓動時間。有委員建議對因小業主不同意重建者，需要擱置三年，以便社會各方可以冷靜考慮，政府也可按先後次序，啓動其他的重建計劃；也有委員建議不宜擱置太長時間，以十七個月作期限；也有委員建議針若是居民同意重建但因沒有發展商投標而擱置的項目則可以擱置時間短些，建議以六個月至一年為期限。 ──．針對如何防止重建工作「爛尾」問題，委員建議在不同的重建階段設立不同的監管機制；招標時，發展商需要提交「臨時投標保證金」；公布投標結果後，中標的發展商需要交履約保證金，以保證承諾能落實和兌現。該保證金可在不同的建築階段按比例減少，越接近完工則保證金越少。委員還建議透過政府、居民、社團的共同參與和跟進重建計劃，建立完善的監管機制，體現公平、公正的原則。 委員們的意見將對政府起草《舊區重整法律制度》草案起推動作用，有利完善法律。而在未來的數月，三個專責工作小組還將繼續就《舊區重整法律制度》草案框架中不同的問題進行意見收集，相關的諮詢工作還將繼續進行和作進一步的擴大。 審議內部規章草擬利益聲明 除了一連串就有關《澳門舊區重整法律制度》草案所涉及的問題而舉行小組會議外，委員會還先後舉行了一次平常會議，一次特別會議，分別審議委員會內部規章草案，三個專責小組召集人及成員名單，並因應委員的要求，草擬了《澳門舊區重整諮詢委員會利益聲明原則》，該份聲明原則主要是讓委員在參與委員會及專責工作小組的會議時，當討論到某一事項，或就某一事項展開研究或提出建議之前，由委員自我判斷與該事項可能存在的利益關係，並主動作出聲明，目的在於讓其他的委員考慮其言行的公正性和公平性。 在該兩次會議上，委員們也聽取政府跨部門前期工作小組報告《澳門舊區重整工作的構思》，政府有關部門簡介「祐漢新村七個樓區樓宇殘危部份維修計劃」，「新橋區整治方案初步概念構思」、「內港及媽閣區整治方案初步概念構思等。對於有關部門的整法構思，委員也提出不少意見，認為進行舊區重整要注重規劃，不可僅限於整治現象，應保留舊區原有的特色和社區文化，達到改善區居民生活質素的目標。對於祐漢新村殘危樓宇的維修計劃，委員們有不同的建議，有委員認為要由業主承擔維修費用，免造成日後私人樓宇業權人有依賴心理，有關部門難以執法；也有委員認為祐漢區的居民多是低下階層，應予以一定的照顧，政府可以向業主收維修費用，但業主在申報入息後可以申請經濟援助，此舉可以保障維修計劃如期進行，以保障附近的公共安全。 此外，三個專責工作小組在三、四月間還分別舉行了小組會議，聽取了政府跨部門工作小組和有關部門介紹「現行法律制度中涉及公益徵用的補償及規定」，「祐漢新村順利樓社會房屋住戶的搬遷及安置計劃」，即將成立的「樓宇維修基金」，新橋區和內港區舉行的整治方案構思簡介會所收集的居民意見，及和應邀來澳門主持「他山之石──中外舊區重整經驗介紹會」的清華大學趙炳時教授進行交流。 在會上，委員們提出了不少意見，如鑑於順利樓的住戶多是低收入的居民，建議政府向住戶發放一定的津貼，以鼓勵搬遷，推動工作進展；委員建議有關部門在進行搬遷時要多與住戶溝通，搬遷工作需合情合理合法。 對於樓宇維修基金，基於現時大廈管理出現不少問題，委員建議政府協助需要申請樓宇維修基金的大廈成立合法的業主管理委員會，以碓定權利和義務；建議要對貸款人的資格有明確規定，仔細確定，避免公共資源被濫用；建議細則條文要審慎制定，特別是對一些細節問題，如小業主需要隔多長時間才可再次提出申請，還款期限的設定，以及如何釐定小業主的貸款金額等。 在聽取介紹新橋區和內港區整治方案構思簡介會所收集的居民意見時，委員建議政府有關部門盡快公布在新橋區興建倉儲式停車場的具體方案，可以利用模型展示，免除居民因不必要的誤會而產生抗拒，阻礙了計劃的施行。 街區聽取意見對外交流經験 除了召開會議外，委員會在上半年還分別參加和舉行了公開活動，安排委員們前往街區實地了解情況和聽取意見。 二月，委員會委員應邀出席由土地工務運輸局、民政總署、文化局及旅遊局主辦的「新橋區整治方案初步構思簡介會」、「內港區整治方案初步構思簡介會」。而在稍後的小組會議上，也聽取了有關部門介紹該兩次簡介會所收集的居民意見。 三月，應三位召集人要求，安排三個專責小組成員往新橋區實地了解街區實況及聽取有關部門介紹整治構思。對於義字街的整頓，委員建議需要整頓好生果街和義字街一帶的商販，避免出現胡亂擺賣的現象，建議政府有關部門要有統一的規劃，並要顧及附近居民的出入。 此外，委員會還應三位專責小組召集人的要求，在五月二十一日舉行「他山之石－中外舊區重整經驗介紹會」，邀請來自香港、北京、美國三藩市的專家學者鄭漢鈞工程師、趙炳時教授、Mr.William L.Lee主講，介紹該三個城市舊區整治經驗，委員會委員及社會各界人士逾百人出席了介紹會。介紹會上，委員會主席歐文龍工程師在致辭時指出舊區重整工作的順利展開，不能單以拆卸重建為手段，必須構建在堅實的法律機制和廣泛的社會共識基礎上，須處理好公共資源的合理配置。三位主講嘉賓也認同城區重整是一項複雜而艱辛的工作，需要有完善的法律法規配合，及需要政府，發展商和居民一同參與構建。與會委員和社會各界人士除聽取介紹外，還與三位主講嘉賓進行交流。
