上訴人甲為房地產中介人，2015年3月10日，因其未在房地產中介合同中載明客戶的聯絡方法，房屋局准照及監察廳廳長(下稱監察廳廳長)根據第16/2012號法律《房地產中介業務法》第19條第3款(二)項及第31條第3款的規定，決定向甲科處罰款5,000.00澳門元。甲在同年3月24日繳納上述罰款。2015年5月13日，甲因沒有於法定期間內將僱用房地產經紀及終止其勞務聯繫之事實通知房屋局而被該局監察廳廳長根據《房地產中介業務法》第22條(一)項(3)分項及第31條第3款的規定，科處罰款5,000.00澳門元。甲在同年7月28日繳納上述罰款。2017年12月12日，甲因與不動產的賣方簽訂房地產中介合同後，未有以書面方式將收取買方的佣金通知賣方及取得其明示同意下，與買方簽訂房地房中介合同，並提供房地產中介服務，亦未有以書面方式將收取賣方的佣金數額通知買方，而被房屋局監察廳廳長根據《房地產中介業務法》第19條第4款及第31條第3款的規定，科處罰款5,000.00澳門元。甲在2018年1月2日繳納上述罰款。2020年9月2日，房屋局指甲已經三次違反《房地產中介業務法》規定而被科罰款，根據該法第9條第1款(二)項、第5條第2款(六)項及第6條第1款(三)項及第2款的規定，決定依職權註銷其房地產中介人准照。2020年10月6日，甲透過訴訟代理人針對上述決定向行政法院提起司法上訴。行政法院經審理案件後裁定甲的司法上訴理由不成立。甲不服，針對有關判決向中級法院提起上訴。甲認為被上訴的判決存在法律解釋錯誤，應對《房地產中介業務法》第6條第2款及第1款(三)項作限縮解釋，即有關規定中的“五年期間”是與每項違法行為有關，應該被理解為僅指自履行每一次處罰所產生的義務時起計，而非自第三次行政違法行為的處罰所產生的義務時起計。另外，如房地產中介人基於《房地產中介業務法》第31條第3款所指的行政違法行為而被科處罰款，則不適用該法第6條第1款(三)項。
中級法院合議庭對案件作出審理。
合議庭完全認同檢察院就有關案件所發表的意見，並引用指出，《房地產中介業務法》第6條第2款規定的“五年期間”的起點是完全履行最後一次處罰產生之義務的日期，其相對應的結點是利害關係人提交申請(請求再次發出准照)之日期。沒有條文規定三次行政違法行為之間的時間間隔，或者科處罰款的三個批示之間的時間間隔。這意味著，因實施行政違法行為而被科處罰款累計達到三次產生兩項法律效果：其一是喪失適當資格(《房地產中介業務法》第6條第1款)，其二是註銷准照【《房地產中介業務法》第9條第1款(二)項結合第5條第2款(六)項】。本案中，甲在不足三年的時間內實施了三次行政違法行為。房屋局局長在2020年9月2日作出本案被訴批示與甲繳納第一次和第二次罰款的期間(2015年3月24日和7月28日)雖超越五年，但與它繳納第三次罰款的距離不足三年。不存在甲所主張的法律解釋錯誤。合議庭繼續引用檢察院的意見指出，《房地產中介業務法》第31條第3款訂立的處罰，與同條之第1款及第2款所規定的處罰類別都是罰款，只是金額不同而已。由此可知，它們之間僅僅存在“量”之分別，並無“質”之差異，它們三者規定之處罰的性質和本質是完全一致的。而《房地產中介業務法》第29條第1款的規定更加印證了第31條所制裁之對象都是行政違法行為，按照該條第3款科處之罰款，即使全部是最低限度的5000.00澳門元，如果累計達到三次，也產生第6條第1款(三)項及其第2款的法律效果。基此，不論第6條第2款是否需要限縮解釋，甲提出的上訴理由都不能成立。
綜上分析，合議庭裁定上訴理不成立，確認被上訴的判決。
參閱中級法院第796/2021號案的合議庭裁判。