《分層建築物管理商業業務法》公開諮詢

概要

隨著本澳經濟及房地產市場的急速發展，以分層所有權制度興建的樓宇數目不斷增加，高層樓宇的管理亦基本委託物業管理公司進行管理，同時，經參考其他國家或地區對物業管理企業制訂的專門法律制度，房屋局於2008年進行了《從事樓宇管理業務及管理服務人員職業的法律制度》的諮詢，收集社會意見，並於翌年諮詢業界及相關團體的意見。

企業及技術主管准照

考慮有關諮詢距今已有一段時間，社會及行業狀況已發生很大的改變，同時，修訂《分層樓宇共同部分管理法律制度》草案亦將進入立法階段，有見及此，《分層建築物管理商業業務法》諮詢文本建議，建立分層建築物管理企業及其技術主管的發牌制度。法律生效後，任何人士欲從事分層建築物管理商業業務或任職技術主管，必須持有分層建築物管理企業（公司或自然人商業企業主）准照或技術主管准照。草案並規範了發給及續發准照的要件。

企業及技術主管義務

諮詢文本建議，分層建築物管理企業的義務主要包括：（1）依法召開分層建築物的首次會議；（2）當任一分層建築物所有人提出要求時，按規定的時間內提供關於分層建築物的文件讓其查閱；（3）保存並持續更新其所訂立的一切分層建築物管理合同的檔案；（4）確保樓宇的管理處於持續的狀態；（5）根據《民法典》的規定，提交賬目和收支預算；（6）執行保養樓宇的所需行爲；（7）接受主管實體的監督；(8) 從事分層建築物管理業務時，確保有技術主管的參與。

而技術主管的主要義務則建議，協助其所屬的分層建築物管理企業履行從事業務時的義務；如其從業要件的遵守情況有變更，須自發生變更之日起十日內通知其所屬的分層建築物管理企業。

企業分組及公司資本

此外，為保證屬公司的分層建築物管理企業可以正常營運，諮詢文本亦建議參考鄰近地區以及本澳的相關制度，對屬公司的分層建築物管理企業的公司資本作出一定限制，並按照公司資本等其他條件及分層建築物管理企業的規模大小分為三組：

A組企業，所管理的單位五千個或以上，此組別的公司資本金額不得少於澳門幣三百萬元；

B組企業，所管理的單位多於一千二百個少於五千個，此組別的公司資本金額不得少於澳門幣一百萬元；

C組企業，所管理的單位一千二百個或以下，此組別的公司資本金額不得少於澳門幣三十萬元。

同時，上述公司亦須提供擔保。相關企業在提供服務前，應與客戶訂立分層建築物管理合同。若相關企業因不履行其管理義務而被註銷准照，將導致喪失全部已提供的擔保。諮詢文本已建議對違規企業或技術主管，科處不同的處罰，例如罰款、禁止執行業務、中止執行業務的准照。

過渡性安排方面

在過渡性安排方面，諮詢文本亦建議，對在法律生效前以類似於分層建築物管理企業從業的實體或以技術主管的身份從業的人士，在過渡期内應向主管實體申請領取三年期的臨時准照，以便在過渡期間，上指的管理企業可豁免相應公司資本、技術主管、擔保、民事責任保險及其他要件。在過渡期或臨時准照有效期屆滿後，所有從事分層建築物管理業務的企業及技術主管均須持有相應的准照，否則構成違法行爲，承擔相應的法律責任。